In dit artikel blikken we vooruit op de markt voor:
H1 Commercieel vastgoed (algemeen)
H2 Huurwoningen
H3 Kantoren
H4 Winkelvastgoed (non-food)
H5 Logistiek vastgoed
De verwachting van redelijk stabiele rentes en matige economische groei gedurende 2026 en 2027 dragen positief bij aan de beleggingsvraag naar commercieel vastgoed. Tegelijkertijd maken aanhoudende (geo)politieke onzekerheden hogere kwaliteitseisen beleggers wel terughoudender en kritischer met het doen van nieuwe aankopen. De groei van het beleggingsvolume ten opzichte van die in 2025 is volgend jaar daarom beperkt.
ING renteverwachting: heel licht stijgende rentes in 2026
ING Research behoudt haar eerdere verwachting van heel licht stijgende rentes; een milde stijging van de 5-jaars IRS swap rente van 10 basispunten gedurende 2026. Deze rente bepaalt deels de financieringskosten op de commerciële vastgoedmarkt en is zo van invloed op de vraag van beleggers. Het afbouwen van het opkoopprogramma van de ECB en hogere verwachte overheidsuitgaven van EU-landen hebben een opwaarts effect op de lange rentes. De verwachte verdere daling van inflatie richting de doelstelling van 2% werkt echter in tegengestelde richting en beperkt de rentestijging.
Rentes en bouwkosten flink hoger dan vóór 2021
Vergeleken met 2019 en 2021 liggen de renteniveaus nu een stuk hoger; zo ligt de 5-jaars IRS rente nu ongeveer 230 basispunten hoger, waardoor de financieringskosten voor commercieel vastgoed hoger uitvallen.
Ook de bouwkosten namen een aantal jaren geleden flink toe door hogere prijzen voor bouwmaterialen. Veel bouwmaterialen, zoals cement en bakstenen, hebben een erg energie-intensief productieproces, waardoor de kosten van deze materialen tijdens de energiecrisis flink gestegen zijn. Nu zijn het vooral loonstijgingen zijn die de bouwkosten verder verhogen.
Minder vraag naar commercieel vastgoed
De hogere financierings- en bouwkosten hebben een afremmende werking op de nieuwbouwinvesteringen. De financiële haalbaarheid van nieuwbouw komt hierdoor vaker in de knel. Maar het beïnvloedt ook de beleggingsvraag naar bestaand commercieel vastgoed; beleggers zijn hierdoor terughoudender met het aankopen van verouderd vastgoed waar binnen aanzienlijke tijd flinke investeringen nodig zijn om te voldoen aan de eisen van gebruikers en/of regelgeving. Om te voldoen aan de doelen van het Klimaatakkoord, zijn komende tijd bijvoorbeeld striktere normen op het vlak van energie-efficiëntie, duurzame energie-opwek en beschikbaarheid laadpalen nodig. Door de hogere kosten zijn deze investeringen financieel niet altijd haalbaar.
Beleggingsvolume in 2026 flink onder eerdere piek
De hogere renteniveaus en bouwkosten maken dragen eraan bij dat het beleggingsvolume volgend jaar waarschijnlijk ver onder de piek van 2019 uitkomt. Ook het gemiddelde niveau tussen 2017 en 2021 lijkt buiten bereik. De aanhoudende (geo)politieke onzekerheden helpen daarnaast ook niet mee, evenals de structureel lagere gebruikersvraag naar kantoren (door de verschuiving naar thuiswerken) en fysieke winkels (door de verschuiving naar e-commerce).
Trends per segment
De verschillende vastgoedsegmenten hebben elk ook hun eigen trends. Deze bespreken we hieronder:
De structurele woningschaarste maakt beleggen in huurwoningen in beginsel aantrekkelijk. Maar door de combinatie van hogere bouw- en renovatiekosten en strengere betaalbaarheidseisen voldoen nieuwbouwprojecten en beleggingen in bestaande huurwoningen minder vaak aan de rendementseisen van beleggers. De verlaging van de overdrachtsbelasting per 2026 zal zorgen voor een tijdelijke impuls, maar op langere termijn ziet het er naar uit dat het nieuwbouwaanbod beperkt blijft. Op de markt voor bestaande huurwoningen voorzien we een aanhoudende vraag van beleggers met een uitpondstrategie.
Tijdelijk meer transacties door verlaging overdrachtsbelasting begin 2026
Per 2026 verlaagt de overheid de overdrachtsbelasting op bestaande huurwoningen van 10,4% naar 8%. Deze geplande verlaging leidt nu tot uitstelgedrag onder woningbeleggers, die het moment van overdracht na het tekenen van een koopovereenkomst nu vaker doorschuiven naar 2026 om te profiteren van de lagere belasting.
Vraag van ‘uitponders’ houdt aan
Beleggers met een uitpondstrategie blijven komende tijd vraag uitoefenen op de beleggingsmarkt voor huurwoningen. Zo kocht deze groep in het derde kwartaal van 2025 73% van de woningcomplexen aan. Vooruitkijkend verwachten we dat beleggers met een uitpondstrategie actief blijven op de markt, om de oudere woningen aan te kopen die institutionele beleggers aan het einde van hun investeringsperiode normaliter van de hand doen. Voor institutionele beleggers is het gebruikelijk om zo geld vrij te maken voor nieuwe investeringen.
De oudere woningen doorverhuren zal in veel gevallen financieel minder aantrekkelijk zijn dan de woningen uitponden door de flinke rentestijgingen in 2022, invoering van Wet Vaste Huurcontracten en invoering van de middenhuurregulering. Daarnaast speelt de verwachte verdere stijging van de koopwoningprijzen ook een rol.
Nieuwbouwinvesteringen blijven onder de ambitie:
Aanhoudende drempels voor woningbouw maken een versnelling van de nieuwbouwproductie op korte termijn onwaarschijnlijk. Zowel markt- (stijging rentes en bouwkosten in 2022-2023) als beleidsontwikkelingen (de geplande landelijke eis van 2/3 betaalbare woningbouw, invoering van de Wet vaste huurcontracten en Wet betaalbare huur in 2024) remmen het aanbod van nieuwbouwwoningen voor beleggers af. Diverse maatregelen om vergunningsprocedures te versnellen zijn in de maak, maar zullen na invoering pas na een tijd tot uiting komen in en hoger nieuwbouwaanbod.
Opnieuw discussie over huurverhogingsbeding in vrije huursector:
Het risico dat verhuurders in de vrije sector de huren van bestaande contracten in de toekomst op grote schaal moeten verlagen en te veel betaalde huur moeten terugbetalen is recent weer opgelaaid. In het standaard huurprijswijzigingsbeding voor huurcontracten in de vrije huursector passen verhuurders nu een inflatie-index en additionele huuropslag toe, om de huren van bestaande contracten te verhogen.
In 2023 oordeelde Nederlandse kantonrechters dat dit beding in strijd is met Europese regels. Een jaar later oordeelde de Hoge Raad echter dat de inflatie-indexatie losgezien dient te worden van de additionele opslag en was er opluchting onder verhuurders. In navolging op deze uitspraak heeft de Amsterdamse kantonrechter de zaak in november voorgelegd aan het Europese Hof van Justitie. De onzekerheid over de toekomstige opbrengsten van woningverhuur is hierdoor toegenomen. Dit kan de terughoudendheid onder beleggers om huurwoningen aan te kopen komende tijd verhogen.
De gebruikersvraag naar kantoorruimte is door de verschuiving naar thuiswerken structureel gedaald. Vooruitkijkend zullen bedrijven proberen om hun gebruik van kantoren verder te optimaliseren en waar mogelijk extra meters af te stoten. Maar voor een duurzaam kantoor op een toplocatie zijn grote bedrijven in de praktijk bereid om een groter kantoor te accepteren dan in de ideale situatie, wat erop duidt dat gebruikers de grootte van een kantoor niet zien als belangrijkste factor.
Vraag naar kantoorruimte lager door thuiswerktrend
De coronapandemie heeft de trend om vanuit huis te werken flink en blijvend aangejaagd. Inmiddels werkt ongeveer de helft van de werknemers – zo’n vijf miljoen mensen – regelmatig thuis. Dit heeft er mede voor gezorgd dat de vraag naar kantoorruimte sinds 2021 lager ligt dan in de tien jaar daarvoor. Ook de aanhoudende krapte aan personeel speelt een rol. Hierdoor voelen zakelijke dienstverleners zoals accountants, en advocaten zich meer genoodzaakt om (deels) thuiswerken toe te staan. Ze bieden dit aan als aantrekkelijke arbeidsvoorwaarde om nieuw talent aan te trekken en bestaande medewerkers te behouden.
Locatie belangrijker dan aantal kantoormeters
De interesse in kantoren op toplocaties (bijvoorbeeld dichtbij ov-knooppunten) is de laatste jaren toegenomen. Ook dit is voor kantoorgebruikers een manier om nieuw talent aan te trekken en het bestaande personeel te stimuleren toch regelmatig vanuit kantoor te werken. Toch lijkt een goede locatie uiteindelijk belangrijker dan het aantal kantoormeters, illustreert een analyse van CBRE; zo geven grote bedrijven die van plan zijn om kantoorruimte af te stoten aan dat ze verwachten gemiddeld 10% tot 20% minder ruimte af te nemen. Grote bedrijven die recent zijn verhuisd laten echter gemiddeld slechts 7,5% van hun kantoorruimte achter.
Toenemende focus op duurzaamheid maakt beleggers kritischer
Kantoorgebruikers zijn op drie fronten kritischer dan een tijd geleden: de locatie, het aantal meters, maar ook op de energie-efficiëntie van kantoorpanden. Zo liggen de huren van ‘net zero’-kantoren relatief hoger dan die van kantoren die nog niet voldoen aan het klimaatakkoord en worden kantoren met een energielabel C of hoger gemiddeld relatief duurder verkocht dan kantoren met een slechter energielabel. Vooruitkijkend neemt het belang van duurzaamheid op de kantorenmarkt door de verwachting van strikter klimaatbeleid verder toe. Dit maakt dat beleggers de verwachte verduurzamingskosten steeds vaker mee zullen nemen in hun aankoopbeslissingen.
De vraag naar fysieke winkelruimte zal de komende tijd verder afnemen door aanhoudende faillissementen in de winkelsector en een verdere verschuiving van fysieke winkels naar e-commerce. Toch blijven panden op drukbezochte locaties aantrekkelijk voor retailers en kunnen lokaal interessante beleggingskansen ontstaan. Particuliere beleggers met kennis van de lokale markt herkennen deze kansen vaak beter.
Winstmarges van fysieke winkels onder druk
Door onder meer aanhoudende personeelstekorten, online concurrentie en hogere huur- en personeelskosten blijven het uitdagende tijden voor non-food retailers. Het aantal faillissementen blijft komende tijd schommelen rondom hun huidige (hoge) niveau, waardoor de totale gebruikersvraag naar winkelruimte naar verwachting verder afneemt.
Populariteit e-commerce neemt verder toe
Sinds 2023 komt de omzetgroei van pure online spelers flink hoger uit dan die van multichannel retailers, die naast een fysieke winkel ook online verkopen. Pure online spelers realiseerden vorig jaar gemiddeld 9% meer omzet, tegenover een groei van slechts 1% bij multichannel retailers. Dit komt onder meer doordat de grote (internationale) online platformen, zoals Zalando en de Chinese online retailers Shein en Temu steeds groter worden en hun assortiment verder uitbreiden. De verdere verschuiving naar e-commerce zet de vraag naar winkelvastgoed verder onder druk.
Vraag van beleggers gericht op drukbezochte winkellocaties
De trend naar e-commerce is al geruime tijd bekend bij beleggers. Vanwege de negatieve invloed hiervan op de vraag naar fysieke winkels heeft dit de waardegroei van winkelpanden afgelopen decennia afgeremd. Tegelijkertijd blijven sommige winkelstraten en -centra nog steeds in trek bij de consument, waardoor er op lokaal niveau soms ruimte is voor verdere huurgroei. Het zijn met name particuliere beleggers, die de lokale context vaak beter kennen, die zich lokaal blijven roeren op de beleggingsmarkt.
Duurzaamheid nog van beperkt belang
Op de markt voor huurwoningen, logistiek vastgoed en kantoren nemen beleggers de energie-efficiëntie van een pand al geruime tijd mee in hun aankoopbeslissingen, maar op de markt voor non-food winkelpanden is dit nog beperkt. Het ontbreken van een wettelijk verplicht minimum energielabel (zoals het minimum van energielabel C voor kantoren) kan dit deels verklaren. Daarnaast lijken non-food retailers gewoonlijk nog weinig focus te leggen op de energie-efficiëntie van hun winkelpanden. De goedkeuring van de vierde European Performance of Buildings Directive (EPBD IV) – die zal gelden voor in vastgoedsegmenten – kan hier verandering in brengen. Voor juni 2026 moet deze verplicht vertaald worden in nationale wetgeving, wat naar alle waarschijnlijkheid onder andere leiden tot een gebruiks- en verhuurverbod van winkelpanden met energielabel E, F en G vanaf 2033.
(Geo)politieke onzekerheden verlagen momenteel de gebruikersvraag naar logistiek vastgoed, waardoor de leegstand oploopt. De verwachting is dat de vraag op langere termijn weer aantrekt, ook als de handel met de VS blijvend afneemt. Nederlandse hotspots kunnen vanwege hun ligging namelijk een belangrijke rol vervullen in de handel binnen Europa en met andere regio’s.
Onzekerheden drukken gebruikersvraag
In onzekere tijden stellen bedrijven grote beslissingen liever uit. De grillige, protectionistische handelskoers van Trump en hogere geopolitieke risico’s in het algemeen maken dat logistieke gebruikers terughoudender zijn met het afsluiten van nieuwe, langlopende huurcontracten. De opname van logistiek vastgoed daalde in het tweede kwartaal van 2025 dan ook met bijna 64% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder.
Meer leegstand
Als gevolg van de lagere gebruikersvraag neemt de leegstand in het logistieke segment toe. Wat echter ook duidelijk naar voren komt: de ene logistieke locatie is de andere niet. Locaties die multimodaal bereikbaar zijn, waar automatisering mogelijk is en locaties waar bedrijven relatief makkelijker arbeid kunnen aantrekken, blijven in trek. Daarnaast zal de beschikbaarheid van voldoende netcapaciteit (om elektrisch laden op locatie te faciliteren) steeds bepalender worden voor de waarde van logistiek vastgoed, vanwege de verwachte verdere groei van elektrisch transport.
Momenteel concentreert de leegstand zich met name in de regio’s buiten de bestaande logistieke hotspots. Dit zijn relatief nieuwe locaties die veelal zijn ontwikkelt in de jaren van de coronapandemie, toen de vraag naar logistiek vastgoed oneindig leek.
Lange termijn beleggingsperspectief blijft gunstig
Ondanks de huidige lagere vraag van gebruikers, blijven de lange termijn verwachtingen voor de logistieke vastgoedmarkt gunstig. Ook als een deel van de handel van de Europese Unie met de VS verschuift naar de interne markt en andere regio’s, blijft er een belangrijke rol bestaan voor Nederlandse logistieke hotspots. Het perspectief voor consumentengoederen is daarbij beter dan voor grondstoffen. Bestaande locaties in West-Brabant en Limburg kunnen bijvoorbeeld profiteren van deze ontwikkelingen vanwege hun gunstige ligging voor Europees wegvervoer, des te meer omdat de mogelijkheden voor nieuwe locaties op deze plekken schaars zijn.
Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]},{"componentType":"sectionTitle"},{"componentType":"sectionTitle"}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Parkeernormen houden ombouwen lege verdiepingen boven winkels naar woningen tegen","body":"11 juni - De potentie van de ongeveer 50.000 lege verdiepingen boven winkels in Nederland wordt nu niet volledig ingezet om het woningtekort terug te dringen.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/4e6f9b32-8a5f-4760-a23e-81fb7198de2d/Trend-Retail-Winkelstraat","type":"image","width":847,"original":"https://assets.ing.com/m/2513c60065b3d200/original/Trend-Retail-Winkelstraat.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/real-estate/themastudie-parkeernormen-houden-ombouwen-lege-verdiepingen-boven-winkels-naar-woning-tegen"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over de Nederlandse economie","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f166203c-2322-4c95-a19b-f4d5d5d609fd/Map-Netherlands-icon","type":"image","width":312,"original":"https://assets.ing.com/m/644f5fb91126c7f1/original/Map-Netherlands-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over Building & Construction","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/6d76ec89-0e87-42cd-b246-058f18677fa2/Icon-Building-and-construction","type":"image","width":236,"original":"https://assets.ing.com/m/189cfafc70343cd4/original/Icon-Building-and-construction.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/building-and-construction"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Blijf op de hoogte"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}