Wat is het effect van het lage consumentenvertrouwen op retail vastgoed en de woningmarkt? Dat is de vraag die centraal staat in deze Sector thema update.
Eerst maar eens de cijfers bekijken. Het CBS meet al sinds 1986 elke maand het consumentenvertrouwen. Dit cijfer bestaat uit de koopbereidheid en de perceptie van het economisch klimaat door consumenten. Hoewel het consumentenvertrouwen weer langzaam toeneemt, ligt het nog ruimschoots onder het gemiddelde van de afgelopen 20 jaar.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/aaa80ead-a073-4604-a8fc-2e6d6adad845/healthcare-cbs-peiling","original":"https://assets.ing.com/m/712c50e774434ba7/original/healthcare-cbs-peiling.png","extension":"png"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Impact op vastgoed"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Op welke manier het consumentenvertrouwen invloed heeft op de bedrijvigheid van beleggers in het vastgoed, is afhankelijk van degene die je het vraagt. Retailmakelaar KroesePaternotte en woningmakelaar Makelaarsland hebben beiden de consument als ‘eindgebruiker’; de consument die winkelt en de consument die woont. En toch beleven zij de huidige tijd anders.
"},"alignedImage":{"position":"bottom"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Retailmarkt"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"“Retail vastgoed is dé thermometer voor het consumentenvertrouwen”, volgens Gijs Bessem, managing partner bij KroesePaternotte. “En wat je nu ziet is dat er een kloof is tussen alles wat je in het nieuws leest en het handelen van de consument. Wij vragen regelmatig aan de detaillisten hoe het met de omzet gaat en dat gaat eigenlijk heel goed. We zitten nog niet op het niveau van 2019, maar de verwachting is dat we hier binnenkort wel weer overheen gaan. Dit komt ook tot uiting in het straatbeeld op de A1-locaties waar zoals vanouds weer ontzettend veel consumenten lopen en kopen.”
“KroesePaternotte richt zich op A1-locaties, waaronder provinciale hoofdsteden met monumentale binnensteden, en zij zien dat de winkels het hier steengoed doen. Op deze locaties worden zelfs weer overnamesommen voor huurcontracten betaald. In hele grote steden, zoals de Kalverstraat in Amsterdam, is de verhouding omzet versus huur nog niet op een gezond niveau. Daar moet de omzet nog stijgen om de hoge huren te kunnen voldoen. Maar er is vertrouwen bij de winkeliers; vorig jaar hebben we meer dan één huurcontract per dag gesloten. Deze huren liggen weliswaar lager dan voorheen, maar de verhouding is nu gezonder. Bovendien lopen huurcontracten over het algemeen 5 jaar, dus daar zit een dempende werking in.
Het retail vastgoed heeft, in tegenstelling tot logistiek en kantoren, al een evenwicht bereikt door winkelmeters uit de voorraad te halen. De vastgoedeigenaar moet méér investeren in de winkels om nieuwe huurders te trekken. Er wordt veel gedaan om de panden te verbeteren: verduurzaming, nieuwe gevels, nieuwe daken, enzovoort. Vroeger moest de huurder zelf de ‘white box’ (licht, vloer, luchtinstallatie, etc. - red-) betalen, nu doet de verhuurder dat. En dat kan zeker uit, omdat deze investeringen meerdere huurders meegaan.”
Kathelijn Hulshof, hoofd Research, vult aan: “We zien ook een veranderende winkelstraat; niet alleen meer winkels voor kleding of schoenen, maar ook ketens als Starbucks en Pink Gellac willen een plek op een A1-locatie.”
Samenvattend zegt het algemene consumentenvertrouwen niet zoveel over het bestedingspatroon in de retail. Retail bestaat uit vele verschillende sectoren en het bestedingspatroon van de consument verschilt per sector. Er wordt bijvoorbeeld meer geld uitgegeven in de horeca en minder aan woonartikelen. Als belegger in retail vastgoed moet je dus goed weten waarin je investeert.
"},"alignedImage":{"position":"right","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/965458a1-b4e6-463c-8a14-a5530611e4f5/Gijs-Bessem","altTextNL":"Gijs Bessem","original":"https://assets.ing.com/m/1c72d02278531086/original/Gijs-Bessem.png","extension":"png"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Woningmarkt"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Gijs van Wijgerden, directeur van Makelaarsland: “De woningmarkt staat onder druk en wacht op een nieuw evenwicht. Onder invloed van de hogere rente en energielasten maken potentiële kopers een andere berekening dan eind vorig jaar. De maandlasten zijn hoger en dus kunnen ze minder voor een woning betalen. Daarnaast denken veel kopers dat de prijzen nog verder dalen en wachten ze met bieden. Verkopers daarentegen hebben nog te hoge prijsverwachtingen.”
Makelaarsland ziet de afkoeling van de woningmarkt ook in haar eigen data. In januari werd in 20,7% van alle biedingen een bod gedaan die boven de vraagprijs lag. Dat lijkt veel en is ook hoger dan in december 2022 (11,4%), maar vergeleken met januari 2022 (76,8%) veel lager. Ook staat een huis nu langer te koop; gemiddeld zeventig dagen, een verdubbeling van het aantal dagen een jaar eerder.
“In de kern is er echter een tekort aan woningen”, zegt Gijs van Wijgerden. “Vooral in de prijsklasse tot 400.000 euro. Daar zien we dan ook dat het percentage overbiedingen hoger is dan in de hogere prijsklassen. Door de gestokte nieuwbouw (door o.a. hoge bouwkosten, hoge rente, tekort aan vergunningen, red.) komen er te weinig nieuwe huizen bij en neemt de krapte niet af.”
"},"alignedImage":{"position":"left","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/1b20a9e8-1432-4185-8274-c2851e7d3d89/Gijs-van-Wijgerden","altTextNL":"Gijs van Wijgerden","original":"https://assets.ing.com/m/2a8952e62d35816/original/Gijs-van-Wijgerden.png","extension":"png"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Tips voor beleggers door Gijs en Gijs"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Voor beleggers in woningen geeft Gijs van Wijgerden de volgende tips: “Stap niet uit. Echt goede beleggingsalternatieven zijn er op het moment niet. Let goed op de impact van de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel. Verduurzaming van je pand kan helpen om meer punten te krijgen.”
Gijs Bessem: “Nederland is na corona teruggekeerd naar de winkelstraat en de vraag naar winkels op A1-locaties neemt toe. Door sterke afwaarderingen tijdens de pandemie is de retailmarkt relatief meer in evenwicht dan andere sectoren. Dit maakt A1-retail juist in tijden van onzekerheid een interessante asset class.”
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Wat vindt de Sector Banker?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Retail vastgoed heeft al eerder afwaarderingen gehad en is daardoor meer in evenwicht dan andere asset classes. Dat wil niet zeggen dat ál het winkelvastgoed nu een goede belegging is. Wil je als belegger investeren, dan moet je goed op de hoogte zijn van de lokale situatie. Winkelen wordt steeds meer een dagje uit en verschillende functies (zoals leisure en horeca) versterken het winkelgebied. Menig winkelier heeft last van personeelstekorten en hoge energielasten. Kijk voordat je investeert dus naar het huidige aanbod in het winkelgebied en naar de financiële situatie van de huurder.
Of je als belegger moet blijven zitten in residentieel vastgoed of het juist moet verkopen, hangt af de (persoonlijke) situatie van de belegger. Er verandert veel in regelgeving en fiscale behandeling van woningbeleggers. De prijzen van woningen fluctueren sterk door onder andere de grote invloed van het sentiment. De verwachting is dat de prijzen medio 2024 weer stabiliseren na een prijsdaling van zo’n 10% ten opzichte van de piek in juli 2022. Maar de onzekerheden rondom deze prognose zijn groter dan normaal. Tegelijkertijd biedt de structurele krapte op de woningmarkt een belangrijke stut. Beleggen in woningen is -zeker op lange termijn- gunstig. Verduurzaming van woningen is altijd een goed idee, want energiezuinige woningen worden hoger gewaardeerd. Lees hierover meer in deze post: kostenvoordeel energiezuinige woningen
"}},{"componentType":"linkList","iconTitle":{"title":"Meer sectorinformatie?"},"textLinks":[{"url":"/zakelijk/sector/real-estate","text":"Bekijk jouw sector"},{"url":"/zakelijk/sector/all-sectors","text":"Bekijk andere sectoren"}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Hoe beoordeel je deze sector update?","intro":"Ik stel het op prijs als je de survey wilt invullen (één multiple choice vraag). Deel je feedback.","link":{"url":"https://feedback.ing.com/feedback?name=enquete_business_monthly_sector_update§or=real-estate"}},{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Benieuwd naar inflatie of consumentenvertrouwen in andere sectoren?","intro":"Lees hier de sector thema update van de andere sectoren.","link":{"url":"/zakelijk/sector/all-sectors/sector-thema-updates-inflatie-en-consumentenvertrouwen"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Sophie Kraaijeveld","intro":"Sector Banker Real Estate","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/1b48a681-0085-47fa-9777-cf29638456b2/Sophie-Kraaijeveld","type":"image","width":437,"altTextNL":"Sophie Kraaijeveld","original":"https://assets.ing.com/m/7ca54ff747a4acae/original/Sophie-Kraaijeveld.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/real-estate/sophie-kraaijeveld"}}]}]}}}