Gedreven door technologische ontwikkelingen en de focus op verduurzaming zijn steeds meer gebouwen te kwalificeren als ‘smart building’. Volgens onderzoeksbureau Juniper stijgt het aantal slimme gebouwen wereldwijd tot 115 miljoen in 2026. Uitgedrukt in miljarden dollars zal de markt gemiddeld met bijna 22% per jaar groeien tot een omvang van USD 568 miljard, zo voorspelt Fortune Business Insights.[1]
[1] Voor het perspectief: in 2024 bedroeg de totale waarde van de bouw van slimme gebouwen USD 118 miljard, dat is 1,55% van de wereldwijde constructiemarkt van alle gebouwen (USD 7.593 miljard).
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/1a6cff0e-3093-46a0-92fa-9c41b666422f/Sector-update-real-estate-smart-buildings","altTextNL":"grafiek real estate smart buildings","original":"https://assets.ing.com/m/3b9aa994463d2d01/original/Sector-update-real-estate-smart-buildings.svg","extension":"svg"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"In gesprek met Boudewijn Ruitenburg, COO van Edge"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Als het gaat om technologie in vastgoed ligt het voor de hand om inspiratie op te doen bij Edge. Edge is koploper in het ontwikkelen van duurzame, gezonde en slimme gebouwen. Het gesprek vindt plaats bij EDGE Olympic in Amsterdam, het hoofdkantoor van Edge. Een hyper-modern kantoorgebouw dat duurzaamheid, wellbeing, gezondheid en technologie combineert.
In een ruimte voorzien van planten, vloerbedekking en een gezellig zitje (zie foto) vertelt Boudewijn Ruitenburg, COO van Edge, waarom en hoe Edge technologie inzet in haar vastgoedontwikkelingen. Dat begint bij de missie van Edge, het ontwikkelen van betere gebouwen. Beter voor de planeet (duurzaam) en beter voor de mens (gezond).
Sensoren
“Het draait allemaal om sensoren en software”, zegt Boudewijn. “Een gebouw staat altijd aan, het is altijd aan het koelen of verwarmen. Ook als er geen of weinig mensen zijn. Dat kost onnodig veel energie. En daarnaast zien we dat het klimaat in een gebouw kan leiden tot het ‘sick building syndrome’ (duizeligheid, hoofdpijn), omdat verwarmde lucht in een gebouw hergebruikt wordt zonder die lucht schoon te maken of zuurstof toe te voegen.”
Door gebruik te maken van sensoren en software wordt een gebouw adaptief. De sensoren registreren wanneer er gebruik gemaakt wordt van het gebouw. De data van de sensoren wordt geregistreerd in het BMS (Building Management System). Vervolgens is er een softwaresysteem dat de data uit het BMS analyseert en er patronen in herkent. Gecombineerd met de weersvoorspellingen stuurt deze software op basis hiervan de installaties aan. Als het bijvoorbeeld op maandag 30 graden wordt en er worden veel mensen in het gebouw verwacht, beginnen de installaties op zondag al langzaam te koelen in plaats van volle kracht op maandagochtend.
Boudewijn: “Het gebouw weet bij wijze van spreken dat we nu met z’n tweeën in deze ruimte zitten en stuurt daarop de installaties aan. Zouden we hier met 8 mensen zitten dan stuurt de software er wat meer frisse lucht in”.
Boven ons hoofd in het plafond zit een klein rechthoekig plaatje met 6 stipjes. Dat is een sensor die licht, luchtvochtigheid, temperatuur, CO2, beweging en geluid meet. Tegenwoordig zit er één sensor op ongeveer 2 à 3 m2 vloeroppervlak. De ontwikkelingen gaan snel en daarom is het belangrijk dat de sensoren makkelijk vervangbaar zijn voor een nieuwere versie.
“Bij herontwikkelingen maken we gebruik van zelfontwikkelde klimaatplafonds, vervolgt Boudewijn. Dit zijn losse, dunne panelen, ter grootte van ongeveer een matras, die ook sensoren bevatten. Daar heb je dus geen glad plafond als in dit nieuwe gebouw, maar wel dezelfde technologie die het gebouw slim aanstuurt”.
Met gebruik van sensoren die gegevens verzamelen maken we een gebouw dat de installaties optimaal aanstuurt. Zodanig dat het comfortabel is voor de mens en zo min mogelijk energie verbruikt. Dat is een slim gebouw.
Hierover is momenteel een debat gaande: “Wat doen we met de 10 dagen in het jaar dat het boven de 30 graden is? Kunnen we dan niet beter accepteren dat het 23 graden binnen is in plaats van 21? Als we met z’n allen accepteren dat het op die momenten 2 graden warmer is, hoeven we het systeem op die dagen niet 20% sterker te maken. Dat is de volgende stap in energiebesparing.”
Parametrisch ontwerpen
Het gebruik van sensoren wordt steeds gewoner onder ontwikkelaars en is een ‘must have’ voor toekomstbestendig, duurzaam vastgoed. Maar de techniek gaat verder. Er worden bijvoorbeeld steeds meer gebouwen parametrisch ontworpen. Bij parametrisch ontwerpen bepaalt de computer door middel van algoritmen aan de hand van vele, zeg 100, criteria hoe een ontwerp eruit moet zien. De bekende mixed-use-toren Valley aan de Zuidas is ook parametrisch ontworpen. Met behulp van AI worden de criteria in het proces steeds aangepast waardoor het optimum wordt bereikt in bouwkosten, oppervlakte, energieverbruik etc. Dat ontwerpen gebeurt in BIM (Bouw Informatie Model), waardoor iedereen in het bouwproces dezelfde informatie heeft.
Holografische telepresence
En als we nu nóg wat verder in de toekomst kijken? “Wat ik heel leuk vind als kantoorontwikkelaar, zegt Boudewijn, is de ontwikkeling op gebied van augmented reality. Bij augmented reality projecteer je digitale beelden in de echte wereld. Hoe mooi zou het zijn als we een keer een vergaderruimte maken waarin we hologrammen projecteren. Dus dat je een vergadering hebt met je collega uit New York die virtueel naast je zit. Je kunt je collega niet aanraken en niet ruiken, maar je kunt wel bepaalde gezichtsuitdrukkingen zien. We noemen dat holografische telepresence. Met deze ontwikkeling kunnen we weer vliegbewegingen besparen en daardoor CO2.”
"},"alignedImage":{"position":"right","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/757c0f63-c1d2-44a6-b943-cd3994fa607f/Sector-update-real-estate-boudewijn","altTextNL":"Boudewijn Ruitenburg","original":"https://assets.ing.com/m/6a1d06f7bdcda653/original/Sector-update-real-estate-boudewijn.jpg","extension":"jpg"}},{"componentType":"testimonial","testimonialList":[{"authorInfo":{"authorName":"Boudewijn Ruitenburg","jobTitle":"COO, Edge","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/757c0f63-c1d2-44a6-b943-cd3994fa607f/Sector-update-real-estate-boudewijn","type":"image","width":670,"altTextNL":"Boudewijn Ruitenburg","original":"https://assets.ing.com/m/6a1d06f7bdcda653/original/Sector-update-real-estate-boudewijn.jpg","extension":"jpg"}},"testimonialText":{"body":"Het gebruik van sensoren in een kantoorgebouw is een must-have."}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Wat vindt de Sector Banker?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Zoals ook in andere sectoren vindt in het vastgoed een digitale ontwikkeling plaats. Net zoals je auto bij een onderhoudsbeurt tegenwoordig aan een computer wordt gekoppeld zijn moderne (utiliteits)gebouwen volgehangen met sensoren en worden installaties aangestuurd door algoritmen. Dit alles met het doel het gebouw zo duurzaam en comfortabel mogelijk te maken. Want uiteindelijk draait het om de gebruiker en onze leefomgeving op aarde. Het is slim om als vastgoedondernemer je gebouw slim te maken.
"}},{"componentType":"testimonial","testimonialList":[{"authorInfo":{"authorName":"Sophie Kraaijeveld","jobTitle":"ING Sector Banker Real Estate","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/1b48a681-0085-47fa-9777-cf29638456b2/Sophie-Kraaijeveld","type":"image","width":437,"altTextNL":"Sophie Kraaijeveld","original":"https://assets.ing.com/m/7ca54ff747a4acae/original/Sophie-Kraaijeveld.jpg","extension":"jpg"}},"testimonialText":{"body":"Slimme gebouwen zijn toekomstbestendig."}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Tips voor ondernemers"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"