De woningvoorraad omvat alle woningen in Nederland. In totaal zijn dat er 8,275 miljoen. Deze factsheet richt zich vooral op door institutionele en particuliere beleggers in Nederland gehouden verhuurde woningen. Ongeveer 1.180.000 woningen zijn in eigendom van beleggers. Dat is ruim 14% van het totale aantal woningen en 1/3 van het totale aantal huurwoningen in Nederland.
Woningvoorraad in Nederland
De sociale huursector is in Nederland relatief groot en de private huursector klein. In onze buurlanden Duitsland en België is het aandeel private huurwoningen in de vrije sector groter; in Duitsland is dat 43% en in België 20%. Het beleid van de Nederlandse overheid is de laatste decennia sterk gericht geweest op bevorderen van eigenwoningbezit. Diverse instrumenten zijn hiervoor ingezet, zoals fiscale voordelen (aftrekbaarheid hypotheekrente, jubelton, 0% overdrachtsbelasting voor starters), overheidsgaranties voor hypotheken en subsidies voor de koop van een woning (de premiewoningen tot 1988). Veel van deze instrumenten zijn momenteel afgebouwd.
Verdeling huurwoningen in Nederland
Private verhuurders hebben ongeveer 1,18 miljoen woningen in Nederland in bezit. Van dit aantal is 85% in bezit bij particuliere eigenaren en 15% bij institutionele beleggers (Bron: Capital Value). Institutionele beleggers zijn beleggers die gelden beleggen van pensioenfondsen en/of verzekeraars.
Volgens onderzoek van Capital Value (2025) beleggen institutionele beleggers 6% in het lage huursegment, 62% in het middensegment en 32% in vrije sector huurwoningen. De private verhuurders verhuren 32% in het lage huursegment, 41% in het middensegment en 27% in de vrije sector.
Relevante wet- en regelgeving
Wet Betaalbare Huur
Per 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur (WBH) van kracht. Deze wet regelt de maximale huur die gevraagd kan worden voor een huurwoning. Het aantal punten dat een woning krijgt in het woningwaarderingsstelsel bepaalt de huurprijs. Voor woningen die vóór 1 juli 2024 in de vrije sector zijn verhuurd maar onder de 143 punten vallen, gold overgangsrecht tot 1 juli 2025. Sindsdien vallen ook deze woningen onder de WBH.
| Aantal punten | Segment |
|---|---|
| Tot 143 | Woning valt onder de sociale huurgrens |
| 144 t/m 186 | Gereguleerde middenhuur |
| Vanaf 187 | Vrije sector (liberalisatie) |
Bij de bepaling van het aantal punten wordt onderscheid gemaakt tussen een zelfstandige woonruimte en een onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woonruimte voldoet aan de volgende eisen:
Voldoet de woning niet aan de eisen van een zelfstandige woning, dan is het een onzelfstandige woning en geldt het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte.
Wet Goed Verhuurderschap
Vanaf 1 juli 2023 is de Wet Goed Verhuurderschap ingegaan. Deze wet regelt de volgende zaken:
In de wet staat bijvoorbeeld dat verhuurders objectieve selectiecriteria moeten toepassen bij de keuze van een huurder, een schriftelijke huurovereenkomst moeten opstellen en transparant met de huurder moeten communiceren over de jaarlijkse huurverhoging.
Wet Vaste Huurcontracten
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet Vaste Huurcontracten. Dat betekent dat nieuwe huurcontracten vanaf deze datum in principe voor onbepaalde tijd gelden. Er zijn wel doelgroepen waarvoor een uitzondering geldt en waarvoor wel een huurcontract van maximaal 2 jaar mag worden aangeboden. Deze doelgroepen zijn onder andere studenten en gescheiden ouders. De volledige lijst met uitzonderingen vind je op: Vast huurcontract weer de norm | Huurbescherming en huurcontracten | Home | Volkshuisvesting Nederland
Vraagzijde (huurders en kopers):
Aanbodzijde (ontwikkelaars en beleggers):
Uitponden is momenteel een belangrijke drijfveer achter de beleggingsactiviteit in de woningmarkt. Dit is duidelijk terug te zien in de huidige transacties.
"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Uitponders domineren beleggingsvraag
Op de huurwoningmarkt blijven uitponders een belangrijke factor achter de beleggingsvraag. CBRE meldt dat de woningmarkt in het eerste kwartaal goed was voor 45% (ruim €1,8 miljard) van het totale beleggingsvolume. Een groot deel daarvan betrof bestaande woningcomplexen (€920 miljoen), waarvan een aanzienlijk deel direct richting de koopwoningmarkt gaat.
Vooruitkijkend verwachten we dat beleggers met een uitpondstrategie actief blijven op de markt, om de oudere woningen aan te kopen die institutionele beleggers aan het einde van hun investeringsperiode van de hand doen. We verwachten hier geen verdere stijging ten opzichte van eerdere kwartalen, maar constante niveaus. Voor institutionele beleggers is het namelijk gebruikelijk om zo geld vrij te maken voor nieuwe investeringen. De oudere woningen blijven verhuren zal in veel gevallen financieel minder aantrekkelijk zijn dan de woningen uitponden (door de snel gestegen koopwoningprijzen, de flinke rentestijgingen in 2022, invoering van Wet Vaste Huurcontracten en invoering van de middenhuurregulering), waardoor deze woningen vaak uiteindelijk op de koopwoningmarkt terecht zullen komen.
Institutionele beleggers geven nieuwbouw ondanks belemmeringen niet op
Van de eerdergenoemde €1,8 miljard gaat €890 miljoen naar nieuwbouw. Ondanks de knelpunten voor nieuwbouw (nieuwbouw kan financieel niet altijd uit en ontwikkelaars kampen met uitvoeringsproblemen zoals netcongestie en stikstofproblemen) blijven beleggers in woningbouw investeren, onder meer omdat institutionele partijen betaalbare woningen zien als maatschappelijke bijdrage. Ook de sterke fundamenten van de woningmarkt (zoals de solide economie en structurele schaarste) spelen hierbij een rol.
Toch lijkt de mogelijke groei van de investeringen in (betaalbare) huurwoningen beperkt, omdat de financiële haalbaarheid onvoldoende is; zo blijkt uit de (wetenschappelijk onderbouwde) Monitor Investeringsklimaat dat het investeringsklimaat voor middenhuurwoningen nu niet aantrekkelijk genoeg is voor beleggers. Dat houdt in dat het verwachte rendement op middenhuurwoningen lager uitvalt dan het minimaal vereiste rendement. Sterker nog, het investeringsklimaat is door de inflatie en hogere rentes recent verder verslechterd. Hoewel een huidige analyse van ABF Research laat zien dat er op papier ruim voldoende plancapaciteit is voor de politieke doelstelling van gemiddeld 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar, zal het komende tijd uitdagend blijven om de woningbouw te versnellen.
Juridische onzekerheid houdt aan
In de afgelopen jaren is discussie ontstaan over de rechtmatigheid van huurverhogingsclausules in de vrije sector, waarbij inflatie-indexatie wordt gecombineerd met een extra opslag. Met name die opslag staat ter discussie.
Rechtspraak geeft nog geen duidelijkheid. In 2023 oordeelden kantonrechters dat het hele beding strijdig is met Europese regels. In 2024 stelde de Hoge Raad dat indexatie en opslag apart moeten worden beoordeeld en dat een opslag tot 3% in beginsel toelaatbaar is. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde eind 2025 echter dat een opslag van 5% onrechtmatig is.
De Amsterdamse kantonrechter wil daarom prejudiciële vragen stellen aan het Europese Hof van Justitie. De uitkomst laat naar verwachting 1,5 tot 2 jaar op zich wachten. Tot die tijd blijft onzekerheid over toekomstige huurinkomsten bestaan, wat beleggers terughoudender maakt bij de aankoop van huurwoningen.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Trending topics in de woningsector"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Woningtekort blijft structureel hoog
Ondanks de hoge bouwproductie van de afgelopen jaren blijft de vraag naar woningen groter dan het aanbod. Bevolkingsgroei, huishoudensverdunning en een achterblijvende nieuwbouwproductie zorgen ervoor dat het woningtekort de belangrijkste drijvende kracht achter de woningmarkt blijft.
Regulering van de huurmarkt
Wetgeving zoals de Wet Betaalbare Huur heeft een grote impact op het rendement en de investeringsbeslissingen van verhuurders. Hierdoor verandert de dynamiek binnen met name het middenhuursegment.
Uitponding verandert de woningvoorraad
Een deel van de particuliere beleggers verkoopt huurwoningen aan eigenaar-bewoners. Hierdoor verschuift een deel van de woningvoorraad van de huur- naar de koopmarkt. De omvang van dit effect verschilt per regio en woningtype.
Institutioneel kapitaal richt zich op nieuwbouw
Ondanks de uitdagingen in de woningmarkt blijven institutionele beleggers geïnteresseerd in nieuwbouwprojecten, met name in het middenhuursegment. Door het aanhoudende woningtekort blijft de langetermijnvraag naar huurwoningen sterk.
"},"textLinks":[{"text":"Overige trends in Real Estate","url":"/zakelijk/sector/real-estate/trends-en-ontwikkelingen-real-estate"}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Duurzaamheidstrends in de woningsector"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"
CO₂-reductie en energieprestaties
De gebouwde omgeving speelt een belangrijke rol in het behalen van de Nederlandse klimaatdoelstellingen. Daardoor blijft de verduurzaming van woningen, onder andere via isolatie, zonnepanelen en duurzame warmteoplossingen, een belangrijk aandachtspunt voor woningbeleggers en eigenaar-bewoners.
Verduurzaming bestaande woningvoorraad
Het grootste deel van de woningen die er in 2050 staan, bestaat vandaag al. Daarom ligt een belangrijk deel van de verduurzamingsopgave niet bij nieuwbouw, maar bij renovatie en verbetering van bestaande woningen. Investeringen in energiebesparing en wooncomfort blijven daardoor noodzakelijk.
Betaalbaarheid van verduurzaming
Naast technische mogelijkheden speelt betaalbaarheid een belangrijke rol. Stijgende bouw- en installatiekosten, financieringsmogelijkheden en overheidsbeleid bepalen in belangrijke mate hoe snel woningen kunnen worden verduurzaamd.
Klimaatadaptatie wordt belangrijker
Naast het terugdringen van CO₂-uitstoot groeit de aandacht voor klimaatadaptatie. Hitte, droogte, wateroverlast en bodemdaling vragen steeds vaker om aanpassingen aan woningen en woonomgevingen.
ING Sector Banking betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is.
Voor deze publicatie is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:
Deze publicatie is opgesteld door ING Sector Banking van ING Bank N.V. (ING) en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding noch een uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook om welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerdreef 106, 1102 CT te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.
"},"title":"Disclaimer"}],"componentType":"accordion"}]},"hasMacro":false,"id":"cff1187d-bfc8-430a-b97a-8d8ee9e95776","legalZone":{"flexComponents":[{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"De samenleving is in transitie naar een economie met weinig CO2-uitstoot. Dat geldt zowel voor onze klanten als voor ING. We financieren veel duurzame activiteiten, maar we financieren er nog altijd meer die dat niet zijn. Bekijk de vooruitgang die we boeken op ing.com/climate.
"},"title":"ING & Duurzaamheid"}]},"localeString":"nl-NL","mainHeaderZone":{"authorInfo":{"authorName":"Ellen Maes","image":{"altTextNL":"Ellen Maes","extension":"jpg","original":"https://assets.ing.com/asset/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking.jpg","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking","type":"image","width":800},"jobTitle":"Sector Banker Real Estate"},"backLink":{"textLink":{"text":"Real Estate","url":"/zakelijk/sector/real-estate"}},"componentType":"editorialHeader","coreHeader":{"body":"“De woningmarkt staat volop in het nieuws. Vooral het tekort aan (betaalbare) woningen en de verduurzaming van onze huizen heeft de aandacht van politiek, belangenverenigingen en marktpartijen.”\r\n\r\nHieronder vind je de belangrijkste ontwikkelingen in één factsheet.","subtitle":"Wat houdt de woningsector bezig?","title":"Real Estate - Woningen"},"date":"2026-08-18","readingTime":5},"publishDate":"2026-08-18T09:48:20.326+02:00"}}