Het vastgoed in deze facts & figures omvat al het vastgoed waarin goederen of diensten worden verkocht aan consumenten en bedrijven (retail- of winkelvastgoed). Een winkel kan een zelfstandige functie hebben, zoals een supermarkt, warenhuis of reisbureau, maar kan ook onderdeel zijn van een andere functie, bijvoorbeeld een tankstation.
Verschillende soorten winkelvastgoed
De prestaties, risico’s en rendementen van winkelvastgoed verschillen sterk per type locatie en winkelconcept. Daarom wordt de sector vaak onderverdeeld in verschillende segmenten:
Food versus Non-Food: Food omvat supermarkten zoals Albert Heijn en Jumbo. Non-food omvat winkels zoals H&M, MediaMarkt en Douglas. Food-retail is doorgaans minder conjunctuurgevoelig dan Non-Food.
Convenience versus Non-Convenience: Convenience winkels richten zich op frequente en dagelijkse aankopen en bevinden zich vaak in woonwijken. Denk bijvoorbeeld aan de drogist of de bloemist. Non-convenience betreft winkels waarvoor consumenten bereid zijn verder te reizen, zoals mode-, elektronica- en woonwinkels.
High Street: Winkels gelegen in de belangrijkste winkelstraten van grote steden, zoals de Kalverstraat in Amsterdam of de Lijnbaan in Rotterdam. Deze locaties trekken veel bezoekers en kennen doorgaans de hoogste huurprijzen.
PDV/GDV: Perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen buiten stadscentra, zoals woonboulevards en meubelcentra. Deze locaties zijn vooral geschikt voor winkels die veel ruimte nodig hebben.
Wijkwinkelcentra: Kleinschalige winkelcentra in woonwijken die primair voorzien in dagelijkse boodschappen en lokale dienstverlening.
Winkelcentra: Grotere winkelcentra met een breed aanbod aan winkels, horecavoorzieningen. Voorbeelden zijn Hoog Catharijne in Utrecht en Westfield Mall of the Netherlands in Leidschendam.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Externe factoren"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Factoren van invloed op investeringen in winkelvastgoed:
Vraagzijde (consumenten en retailers):
Aanbodzijde (beleggers, eigenaren en ontwikkelaars):
De retailmarkt blijft structureel veranderen onder invloed van e-commerce en veranderend consumentengedrag. Dit leidt tot duidelijke verschuivingen in vraag, locatiekeuze en beleggingsstrategieën.
Retail verschuift verder naar online door agentic commerce
De structurele verschuiving naar online zet door in het winkelvastgoed. E-commerce blijft naar verwachting in 2026 het snelst groeiende segment binnen de detailhandel, met zo’n 7% omzetgroei. Vooral in non-food blijft de concurrentie groot, waardoor fysieke winkels zich meer moeten onderscheiden op gemak, beleving en service. De opkomst van agentic commerce kan deze verschuiving verder versnellen en het aantal fysieke winkels sneller doen afnemen.
Grotere winkelcentra doen het beter
Winkelgebieden met een breed en gevarieerd aanbod zijn aantrekkelijker voor consumenten. Dat blijkt ook uit de leegstand: in de vijftien grootste stadscentra is deze de afgelopen twee jaar gedaald, terwijl ze in andere gebieden juist toenam. Oplopende leegstand tast de aantrekkelijkheid verder aan en kan zo een neerwaartse spiraal veroorzaken.
Daardoor verandert de functiemix in kleinere, minder populaire locaties. Dagelijkse voorzieningen blijven aanwezig, terwijl andere formules zich vaker concentreren in grotere stadscentra met hogere bezoekersaantallen.
"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Al met al leidt de verschuiving naar e-commerce naar verwachting tot een verdere krimp van de fysieke winkelvoorraad, vooral buiten de grotere stadscentra. De neerwaartse druk op huren neemt daar toe, terwijl in sommige topwinkelstraten juist ruimte is voor huurgroei. Beleggers richten zich daardoor vooral op vastgoed in deze populaire gebieden.
Vraag buiten toplocaties vooral lokaal
Buiten de toplocaties vergt het herkennen van kansen in winkelvastgoed meer kennis van de retailsector en de lokale markt. Waar woningen zich door schaarste vaak vanzelf verkopen of verhuren, geldt dat minder voor winkelpanden. Deze kennis ligt vaker bij lokale particuliere beleggers dan bij grotere, institutionele partijen. Daardoor komt de vraag naar winkelpanden buiten de toplocaties vooral van deze groep.
In de eerste helft van 2026 bedroeg het investeringsvolume in winkelvastgoed € 1,2 miljard, een groei van bijna 30% ten opzichte van een jaar eerder. Vooral supermarktgedreven winkelvastgoed en winkelvastgoed op dominante locaties met een sterke gebruikersmarkt zijn in trek (bron: CBRE).
Leegstand
Op 1 januari 2025 is de landelijke gemiddelde leegstand volgens het CBS voor winkels 5%, gemeten in oppervlakte. Gemeten in aantal objecten bedroeg de leegstand 8.820 objecten op een totaal van 126.520.
Een jaar eerder bedroeg de leegstand nog 6%. De totale winkeloppervlakte neemt al jaren af als gevolg van transformatie. Hoewel in 2024 retailers uit het straatbeeld verdwenen door faillissementen en vrijwillige bedrijfsbeëindigingen, is de leegstand dus niet opgelopen, maar juist gedaald.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Trending topics in retailvastgoed"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Omnichannel retail wordt de norm
Consumenten combineren online en fysieke winkels steeds vaker tijdens hun aankoopproces. Fysieke winkels blijven belangrijk, maar hun functie verschuift steeds meer naar service, merkbeleving en klantcontact. Retailers investeren daarom in een combinatie van online verkoopkanalen en fysieke winkels.
Concentratie in sterke winkelgebieden
Winkels concentreren zich steeds vaker in de grootste stadscentra en best presterende winkelgebieden. Deze locaties profiteren van hoge bezoekersaantallen en een breed aanbod van winkels, horeca en voorzieningen. Minder aantrekkelijke locaties hebben vaker te maken met oplopende leegstand.
Beleving wordt belangrijker
Consumenten bezoeken fysieke winkels steeds vaker voor inspiratie, advies en ontspanning. Daardoor neemt het belang van horeca, evenementen, recreatie en andere publiektrekkers toe. Winkelgebieden transformeren steeds meer van kooplocatie naar verblijfsgebied.
Functiemenging neemt toe
Steeds meer winkelgebieden combineren detailhandel met wonen, horeca, dienstverlening en maatschappelijke functies. Deze functiemix vergroot de aantrekkelijkheid van winkelgebieden en zorgt voor een stabielere bezoekersstroom gedurende de dag.
CO₂-reductie en energieprestaties
Verduurzaming van winkelvastgoed blijft een belangrijk aandachtspunt voor vastgoedeigenaren. Hogere energiekosten, strengere regelgeving en toenemende duurzaamheidsverwachtingen van huurders stimuleren investeringen in energiezuinige gebouwen, isolatie en duurzame energieopwekking.
Toekomstbestendige winkelpanden
Huurders stellen steeds hogere eisen aan de kwaliteit en duurzaamheid van winkelruimte. Gebouwen met goede energieprestaties, lage exploitatiekosten en een aantrekkelijk binnenklimaat zijn beter in staat huurders aan zich te binden en behouden doorgaans beter hun waarde.
Duurzame winkelgebieden
De aandacht verschuift steeds meer van individuele panden naar complete winkelgebieden. Gemeenten, vastgoedeigenaren en winkeliers investeren in aantrekkelijke, groene en goed bereikbare centra waar winkelen, wonen, horeca en recreatie samenkomen.
Efficiënt ruimtegebruik en functiemenging
Door veranderend consumentengedrag en de groei van online winkelen ontstaat op sommige locaties ruimte voor andere functies. De combinatie van retail met wonen, horeca, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen draagt bij aan levendige en toekomstbestendige gebieden.
ING sector banking betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is.
Voor deze publicatie is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:
Deze publicatie is opgesteld door ING Sector Banking van ING Bank N.V. (ING) en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding noch een uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook om welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerdreef 106, 1102 CT te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.
"},"title":"Disclaimer"}],"componentType":"accordion"}]},"hasMacro":false,"id":"e2518566-60a8-4043-8a1a-c9e3b9572fec","legalZone":{"flexComponents":[{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"De samenleving is in transitie naar een economie met weinig CO2-uitstoot. Dat geldt zowel voor onze klanten als voor ING. We financieren veel duurzame activiteiten, maar we financieren er nog altijd meer die dat niet zijn. Bekijk de vooruitgang die we boeken op ing.com/climate.
"},"title":"ING & Duurzaamheid"}]},"localeString":"nl-NL","mainHeaderZone":{"authorInfo":{"authorName":"Ellen Maes","image":{"altTextNL":"Ellen Maes","extension":"jpg","original":"https://assets.ing.com/asset/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking.jpg","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking","type":"image","width":800},"jobTitle":"Sector Banker Real Estate"},"backLink":{"textLink":{"text":"Real Estate","url":"/zakelijk/sector/real-estate"}},"componentType":"editorialHeader","coreHeader":{"body":"“Winkelvastgoed is gefragmenteerd en dynamisch. Winkels voor de dagelijkse behoeften (voeding) hebben een lager risicoprofiel dan non-foodwinkels. De invulling van non-foodwinkelvastgoed is afhankelijk van de voorkeuren van de consument, waardoor rendementen wisselvalliger zijn.”\r\n\r\nHieronder lees je meer over de sector en wat zich daarin afspeelt.","subtitle":"Wat houdt de sector retailvastgoed bezig?","title":"Real Estate - Retailvastgoed"},"date":"2026-08-18","readingTime":5},"publishDate":"2026-08-18T09:31:21.730+02:00"}}