Volgens het CBS zijn er in Nederland per 1 januari 2025 93.770 gebouwen met een kantoorfunctie. Het aantal kantoren neemt de laatste jaren af; tien jaar eerder waren dit er nog 96.513. Na enkele jaren van groei in kantooroppervlakte is sinds 2022 een daling zichtbaar. Op 1 januari 2025 bedroeg de totale kantooroppervlakte in Nederland ongeveer 57,5 miljoen m². Hieronder het verloop vanaf 2015 (per 1 januari van ieder jaar):
"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Ruim 20% van alle kantoren in Nederland staat in één van de G5-steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven, Utrecht). Gemeten naar vloeroppervlakte loopt dit aandeel op tot 28%, wat laat zien dat de grootste kantoorlocaties zich voornamelijk in deze steden bevinden. Vooral Amsterdam en Den Haag kennen een relatief grote concentratie van kantoorruimte.
De Nederlandse kantorenmarkt kent grote verschillen tussen locaties. Kantoren op goed bereikbare locaties, nabij OV-knooppunten en in stedelijke centra zijn doorgaans het meest aantrekkelijk voor gebruikers en beleggers. Op perifere locaties en in verouderde gebouwen is de vraag vaak minder sterk.
Daarnaast wordt de kantorenmarkt steeds meer gekenmerkt door een tweedeling tussen hoogwaardige, duurzame kantoren en minder courante gebouwen. Organisaties stellen hogere eisen aan duurzaamheid, energieprestaties, bereikbaarheid en de kwaliteit van de werkomgeving. Hierdoor blijft de vraag naar moderne kantoorruimte relatief sterk, terwijl verouderde kantoren vaker te maken krijgen met leegstand of een alternatieve bestemming.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Externe factoren"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Wat beïnvloedt de vraag naar kantoorruimte?
Vraagzijde (gebruikers)
Aanbodzijde (beleggers en ontwikkelaars)
Ontwikkeling leegstand
Op 1 januari 2025 stonden er volgens het CBS 7.600 kantoorpanden leeg in Nederland, ofwel 8% van de totale voorraad. Het leegstandspercentage gemeten in oppervlakte neemt de laatste jaren heel geleidelijk af en bedroeg op 1 januari 2025 5,3%. Dat is ongeveer gelijk aan de frictieleegstand (dat is de leegstand die nodig is om de markt goed te laten functioneren, door verhuizing, verkoop of verbouwing) van 5 à 6%.
Leegstand in de G5-steden per 1 januari 2025
Gemeten in oppervlakte heeft Den Haag met 2,9% de laagste leegstand. De aanwezigheid van ministeries, ambassades en internationale organisaties zorgt daarvoor een stabiele vraag naar kantoorruimte, ook in economisch onzekere tijden. Rotterdam kent procentueel de meeste leegstaande kantoormeters met 7,1% hoewel dit het afgelopen jaar wel gedaald is (2024: 8%).
Als we kijken naar steden buiten de G5, maar met meer dan 500.000 m² kantoorruimte voorraad, dan hebben Groningen (2%), Zwolle (2%) en Zoetermeer (2%) de minste leegstand. Juist veel leegstand is er in de Haarlemmermeer - o.a. Schiphol en Hoofddorp- (17% op een totale voorraad van 1.695.460 m²).
Verduurzamingsopgave
De verschuiving naar thuiswerken heeft de vraag naar kantoren structureel verlaagd. Vooruitkijkend zal de verduurzamingsopgave steeds bepalender worden voor de kantorenmarkt. Dit leidt nu al tot meer selectiviteit onder beleggers.
Duurzame kantoren in trek, maar niet tegen elke prijs
In de kantorenmarkt concentreert de gebruikersvraag zich steeds sterker op duurzame, goed bereikbare gebouwen. Maar de bereidheid om extra te betalen voor een kantoor dat voldoet aan de net zero-standaard kent haar grenzen. Want hoewel grote kantoorgebruikers steeds vaker net zero-doelen hebben die ze vertalen naar hun huisvestingsstrategie, blijkt het merendeel hier slechts “een beetje meer” of niets extra’s voor te willen betalen (1). Vooruitkijkend belemmert dit de verduurzaming van bestaande kantoren in lijn met de klimaatdoelen.
Tegelijkertijd sturen institutionele beleggers meer op maatschappelijke impact. In combinatie met strenger klimaatbeleid leidt dit tot minder interesse in verouderde panden zonder realistisch verduurzamingsperspectief. Transacties concentreren zich daardoor op duurzame kantoren of panden die dat financieel kunnen worden.
Voorzichtiger beleggers door structureel lagere vraag
Beleggers zijn door de onverwachtse verschuiving naar thuiswerken sinds de coronapandemie voorzichtiger geworden met het aankopen van kantoren. Ook de onzekerheid over de uiteindelijke invloed van AI op kantoorbanen en de vraag naar kantoorruimte speelt mee.
Inmiddels is duidelijk dat de gebruikersvraag naar kantoren door de thuiswerktrend structureel lager uitvalt en is de markt afgelopen jaren richting een nieuw evenwicht bewogen.
Kantorenvoorraad gekrompen
Ondanks de lagere gebruikersvraag naar kantoorruimte, is de officiële kantorenleegstand met zo’n 6% (2) beperkt. Een verklaring hiervoor is dat ook de landelijke kantorenvoorraad tussen 2015 en 2025 met zo’n 13% is afgenomen. Het aanbod en de vraag naar kantoren lijken over een langere periode bezien dus in balans te zijn gebleven.
Toplocaties blijven in trek
Van de afgenomen vraag naar kantoorruimte is op toplocaties zoals de Amsterdam Zuidas en Utrecht Centraal weinig te merken. Integendeel, de interesse in kantoren op goed bereikbare locaties lijkt de afgelopen jaren juist te zijn toegenomen. Voor gebruikers is een kantoor op een aantrekkelijke locatie een middel om in een krappe arbeidsmarkt nieuw talent aan te trekken en bestaande medewerkers te verleiden vaker naar kantoor te komen. De sterkere gebruikersvraag op deze plekken, en hogere huren die daarbij horen, maakt bovendien dat investeringen in de verduurzaming van bestaande kantoren op deze locaties vaker financieel haalbaar zijn dan op minder populaire kantoorlocaties. Ook met het oog op strikter klimaatbeleid beperkt de vraag van kantorenbeleggers zich daarom steeds meer tot deze toplocaties.
Voetnoten:
1) Duurzame kantoorpanden hebben overigens al wel geruime tijd hogere gemiddelde huurniveaus: zo liggen de huren van kantoren met minimaal een energielabel C gemiddeld 4,6% hoger dan die van kantoren met een lager energielabel.
2) Een recente analyse van Colliers toont overigens wel aan dat de verborgen kantorenleegstand (kantoorruimte die wel verhuurd, maar niet in gebruik is) dubbel zo hoog uitvalt.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Trending topics in kantorenvastgoed"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Hybride werken blijft leidend
Na de coronapandemie is hybride werken de norm geworden. In 2024 werd nog 19,4% van alle gewerkte uren thuisgewerkt, een lichte daling ten opzichte van 2022. Toch blijft het kantoor belangrijk als plek voor samenwerking, innovatie en binding. Werkgevers zoeken naar manieren om medewerkers structureel naar kantoor te krijgen, maar volledige terugkeer lijkt onwaarschijnlijk.
Gevolgen voor de kantorenmarkt
- Minder m² nodig: Vooral grote organisaties leveren meters in of kiezen voor kleinere, efficiëntere ruimtes.
- Werkplektransformatie: Kantoren worden ingericht als ontmoetingsplek, met aandacht voor samenwerking, welzijn en productiviteit.
Flight to quality
De vraag verschuift naar duurzame, gezonde en goed bereikbare kantoren. ESG-eisen, energielasten en strengere regelgeving vergroten de voorkeur voor hoogwaardige kantoorruimte nabij OV-knooppunten. Gebruikers stellen daarnaast hogere eisen aan de inrichting van kantoren, met meer ruimte voor samenwerking, ontmoeting en welzijn.
Tweedeling in de markt
Door de toenemende vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte ontstaat een groeiende kloof tussen moderne kantoren op aantrekkelijke locaties en verouderde kantoren op secundaire locaties. Dit verschil wordt zichtbaar in bezettingsgraden, huurontwikkeling en vastgoedwaarderingen.
Flexibilisering van de kantorenmarkt
Organisaties kiezen vaker voor flexibele huurcontracten, kleinere metrages en kantoren die kunnen meebewegen met veranderingen in de organisatie. Hierdoor groeit de vraag naar flexibel inzetbare kantoorruimte.
ING sector banking betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is.
Voor deze publicatie is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:
Deze publicatie is opgesteld door ING Sector Banking van ING Bank N.V. (ING) en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding noch een uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook om welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerdreef 106, 1102 CT te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.
"},"title":"Disclaimer"}],"componentType":"accordion"}]},"hasMacro":false,"id":"087271ee-d685-49f6-9f70-03b3411fe047","legalZone":{"flexComponents":[{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"De samenleving is in transitie naar een economie met weinig CO2-uitstoot. Dat geldt zowel voor onze klanten als voor ING. We financieren veel duurzame activiteiten, maar we financieren er nog altijd meer die dat niet zijn. Bekijk de vooruitgang die we boeken op ing.com/climate.
"},"title":"ING & Duurzaamheid"}]},"localeString":"nl-NL","mainHeaderZone":{"authorInfo":{"authorName":"Ellen Maes","image":{"altTextNL":"Ellen Maes","extension":"jpg","original":"https://assets.ing.com/asset/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking.jpg","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking","type":"image","width":800},"jobTitle":"Sector Banker Real Estate"},"backLink":{"textLink":{"text":"Real Estate","url":"/zakelijk/sector/real-estate"}},"componentType":"editorialHeader","coreHeader":{"body":"“Bij kantoren zien we een duidelijke tweedeling. Duurzame kantoren gelegen op een goede locatie (nabij OV) kunnen rekenen op belangstelling van investeerders. Andere kantoren hebben het lastiger. Door de verschuiving naar meer thuiswerken zijn er minder meters nodig en kwalitatief mindere kantoren kennen daardoor minder animo van beleggers.”\r\n\r\nHieronder lees je meer over de sector en wat zich daarin afspeelt.","subtitle":"Wat gebeurt er bij kantoren?","title":"Real Estate - Kantoren"},"date":"2026-08-17","readingTime":5},"publishDate":"2026-08-17T15:24:28.525+02:00"}}