De woningvoorraad omvat alle woningen in Nederland. In totaal zijn dat er 8,275 miljoen. Deze factsheet richt zich vooral op door institutionele en particuliere beleggers in Nederland gehouden verhuurde woningen. Ongeveer 1.180.000 woningen zijn in eigendom van beleggers. Dat is ruim 14% van het totale aantal woningen en 1/3 van het totale aantal huurwoningen in Nederland.
Woningvoorraad in Nederland
De sociale huursector is in Nederland relatief groot en de private huursector klein. In onze buurlanden Duitsland en België is het aandeel private huurwoningen in de vrije sector groter; in Duitsland is dat 43% en in België 20%. Het beleid van de Nederlandse overheid is de laatste decennia sterk gericht geweest op bevorderen van eigenwoningbezit. Diverse instrumenten zijn hiervoor ingezet, zoals fiscale voordelen (aftrekbaarheid hypotheekrente, jubelton, 0% overdrachtsbelasting voor starters), overheidsgaranties voor hypotheken en subsidies voor de koop van een woning (de premie-woningen tot 1988). Veel van deze instrumenten zijn momenteel afgebouwd.
Verdeling huurwoningen in Nederland
Private verhuurders hebben ongeveer 1,18 miljoen woningen in Nederland in bezit. Van dit aantal is 85% in bezit bij particuliere eigenaren en 15% bij institutionele beleggers (Bron: Capital Value). Institutionele beleggers zijn beleggers die gelden beleggen van pensioenfondsen en/of verzekeraars.
Volgens onderzoek van Capital Value (2025) beleggen institutionele beleggers 6% in het lage huursegment, 62% in het middensegment en 32% in vrije sector huurwoningen. De private verhuurders verhuren 32% in het lage huursegment, 41% in het middensegment en 27% in de vrije sector.
Wetgeving
Wet Betaalbare Huur
Per 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur (WBH) van kracht. Deze wet regelt de maximale huur die gevraagd kan worden voor een huurwoning. Het aantal punten dat een woningen krijgt in het woningwaarderingsstelsel bepaalt de huurprijs. Voor woningen die vóór 1 juli 2024 in de vrije sector zijn verhuurd maar onder de 143 punten vallen, gold overgangsrecht tot 1 juli 2025. Sindsdien vallen ook deze woningen onder de WBH.
| Aantal punten | Segment |
|---|---|
| Tot 143 | Woning valt onder de sociale huurgrens |
| 144 t/m 186 | Gereguleerde middenhuur |
| Vanaf 187 | Vrije sector (liberalisatie) |
Bij de bepaling van het aantal punten wordt onderscheid gemaakt tussen een zelfstandige woonruimte en een onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woonruimte voldoet aan de volgende eisen:
Voldoet de woning niet aan de eisen van een zelfstandige woning, dan is het een onzelfstandige woning en geldt het woningwaarderingsstelsel onzelfstandige woonruimte.
Wet Goed Verhuurderschap
Vanaf 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap ingegaan. Deze wet regelt de volgende zaken:
In de wet staat bijvoorbeeld dat verhuurders objectieve selectiecriteria moeten toepassen bij de keuze van een huurder, een schriftelijke huurovereenkomst moeten opstellen en transparant met de huurder moeten communiceren over de jaarlijkse huurverhoging.
Wet vaste huurcontracten
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten. Dat betekent dat nieuwe huurcontracten vanaf deze datum in principe voor onbepaalde tijd gelden. Er zijn wel doelgroepen waarvoor een uitzondering geldt en waarvoor wel een huurcontract van maximaal 2 jaar mag worden aangeboden. Deze doelgroepen zijn onder andere studenten en gescheiden ouders. De volledige lijst met uitzonderingen vind je op: Vast huurcontract weer de norm | Huurbescherming en huurcontracten | Home | Volkshuisvesting Nederland
Er zijn diverse externe factoren die van belang zijn voor de beleggingsmarkt in verhuurde woningen. De belangrijkste zijn:
Woningtekort
We hebben in Nederland een woningtekort. In 2026 zijn er 410.000 woningen te weinig (2025: 396.000). Dit is bijna 5% van de woningvoorraad. Het woningtekort wordt vooral veroorzaakt door:
Een normale spanning op de woningmarkt is 2%. Om dit percentage te bereiken zijn er op dit moment 226.000 woningen (in gespannen regio’s) nodig. Het onderzoeksbureau ABF Research verwacht dat het woningtekort gaat dalen, tot 3,9 procent in 2031. In 2040 verwacht het bureau een tekort van 2,2 procent.
Hierbij dient opgemerkt te worden dat deze verwachting met grote onzekerheden is omgeven. Vooral de omvang van immigratie en emigratie kennen grote fluctuaties.
Woningprijzen
In de jaren 2013 tot juli 2022 zijn de huizenprijzen in Nederland gestegen. Met name gedreven door de gestegen rente zijn de huizenprijzen vanaf juli 2022 gaan dalen tot juni 2023. Vanaf dat moment stijgen de prijzen van koopwoningen weer. Voor 2026 verwacht ING een stijging van 3,5% (raming december 2025).
Uitponding door verhuurders
Beleggers verkopen nu veel huurwoningen. Dit komt door nieuwe wetten die huurprijzen beperken (Wet betaalbare huur), andere regels en belastingwijzigingen, en de hoge prijzen die kopers voor woningen betalen. Door de verkoop van deze woningen komen er, vooral in grote steden, meer huizen te koop voor vooral starters. Dit drukt de gemiddelde verkoopprijzen, omdat het hier gaat om relatief goedkopere appartementen.
Een groot deel van deze groei komt voor rekening van alleenstaanden, die naar verwachting zo’n twee derde van de toename zullen uitmaken. Daarnaast groeit ook het aantal paren zonder kinderen, terwijl het aandeel gezinnen met kinderen en eenoudergezinnen relatief beperkt toeneemt. Deze verschuiving in huishoudenssamenstelling heeft belangrijke implicaties voor de woningvraag, met een toenemende behoefte aan kleinere, toegankelijke woningen in stedelijke gebieden.
Deze demografische trends leiden tot een aanzienlijke toename van de woningvraag, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Er is niet alleen behoefte aan méér woningen, maar ook aan andere typen woningen: kleiner, levensloopbestendig en geschikt voor eenpersoonshuishoudens en ouderen. Dit vraagt om een flexibele en toekomstgerichte woningbouwopgave, vooral in stedelijke gebieden. Zie ook ING - Meer en kleinere woningen
"},"textLinks":[{"url":"/zakelijk/sector/real-estate/trends-en-ontwikkelingen-real-estate","text":"Overige trends in Real Estate"}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Duurzaamheidstrends in de woningsector"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"ING Sector Banking betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is.
Voor deze publicatie is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:
Deze publicatie is opgesteld door de ‘ING Sector Banking’ van ING Bank N.V. (‘‘ING’’) en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerdreef 106, 1102 CT te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Ellen Maes","intro":"Sector Banker Real Estate","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking","type":"image","width":800,"altTextNL":"Ellen Maes","original":"https://assets.ing.com/asset/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/real-estate/ellen-maes"}}]}]},"legalZone":{"flexComponents":[{"componentType":"paragraph","title":"ING & Duurzaamheid","richBody":{"value":"De samenleving is in transitie naar een economie met weinig CO2-uitstoot. Dat geldt zowel voor onze klanten als voor ING. We financieren veel duurzame activiteiten, maar we financieren er nog altijd meer die dat niet zijn. Bekijk de vooruitgang die we boeken op ing.com/climate.
"}}]}}}