Volgens het CBS zijn er in Nederland per 1 januari 2025 93.770 gebouwen met een kantoorfunctie. Het aantal kantoren neemt de laatste jaren af; 10 jaar geleden, per 1 januari 2013 waren er nog 96.513 kantoren. Na enkele jaren van groei in kantooroppervlakte is sinds 2022 een daling zichtbaar. Op 1 januari 2025 bedroeg de totale kantooroppervlakte in Nederland ongeveer 57,5 miljoen m². Hieronder het verloop vanaf 2015 (per 1 januari van ieder jaar):
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/270c224e-8a0d-4845-b2be-d7ce6b0b68ef/Grafiek-Kantooroppervlakte-in-Nederland-2025","altTextNL":"Grafiek Kantooroppervlakte in Nederland 2025","original":"https://assets.ing.com/m/44c7fd6a49f7cbc7/original/Grafiek-Kantooroppervlakte-in-Nederland-2025.svg","extension":"svg"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Ruim 20% van alle kantoren in Nederland staat in één van de G5 steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Eindhoven, Utrecht). En als je kijkt naar de vloeroppervlakte dan is dat ruim 28%. De grote kantoren staan dus in de G5, en dan vooral in Amsterdam en Den Haag. We zien dat het aandeel kantooroppervlakte in de G5 is gegroeid in 2024.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Externe factoren"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Wat beïnvloedt de vraag naar kantoorruimte?
Ontwikkeling leegstand
Op 1 januari 2025 stonden er volgens het CBS 7.600 kantoorpanden leeg in Nederland, ofwel 8% van de totale voorraad. Het leegstandspercentage gemeten in oppervlakte neemt de laatste jaren heel geleidelijk af en bedroeg op 1 januari 2025 5,3%. Dat is ongeveer gelijk aan de frictieleegstand (dat is de leegstand die nodig is om de markt goed te laten functioneren, door verhuizing, verkoop of verbouwing) van 5 à 6%.
Leegstand in de G5-steden per 1 januari 2025
Gemeten in oppervlakte heeft Den Haag met 2,9% de laagste leegstand. De aanwezigheid van ministeries, ambassades en internationale organisaties zorgt daar voor een stabiele vraag naar kantoorruimte, ook in economisch onzekere tijden. Rotterdam kent procentueel de meeste leegstaande kantoormeters met 7,1% hoewel dit het afgelopen jaar wel gedaald is (2024: 8%).
Als we kijken naar steden buiten de G5, maar met meer dan 500.000 m2 kantoorruimte voorraad, dan hebben Groningen (2%), Zwolle (2%) en Zoetermeer (2%) de minste leegstand. Juist veel leegstand is er in de Haarlemmermeer - o.a. Schiphol en Hoofddorp- (17% op een totale voorraad van 1.695.460 m2).
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Trending topics in kantorenvastgoed"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"De bebouwde omgeving is voor ca 30% verantwoordelijk voor de uitstoot van CO2. De Nederlandse overheid heeft zich gecommitteerd aan het klimaatakkoord van Parijs en dus wordt verduurzaming steeds meer afgedwongen door regelgeving.
CO2-reductie kantoren
Gedreven door wetgeving en de voorkeur van huurders staat reductie van de CO2 uitstoot door kantoren steeds hoger op de agenda van eigenaren. Per 1 januari 2023 is het verplicht voor eigenaren van kantoren (geen monument) groter dan 100m2 om minimaal label C (primair fossiel energiegebruik van maximaal 225 kWh per m2 per jaar) te hebben. Voldoen ze niet aan deze eis, dan mag het kantoor niet meer verhuurd worden. Per 1 januari 2026 heeft 84% van de totale kantooroppervlakte in Nederland label C, 4% heeft label D of slechter en 12% van de kantoren heeft nog geen energielabel. Uitgedrukt in aantal kantoren voldoet 72% aan de Label C verplichting. Vooral de grotere kantoren voldoen dus aan de eis (bron: RVO).
Hoewel we in Nederland nog gewend zijn aan het gebruik van energie-labels, geeft een dergelijk label niet het werkelijke verbruik per m2 weer. Om te bepalen wat de route is naar Paris Proof, hebben CREMM (Carbon Risk Real Estate Monitor) en de DGBC ‘pathways’ (routes) opgesteld voor diverse asset-classes, waaronder kantoren. Volgens DGBC komt Paris Proof in 2050 overeen met maximaal 70kWh/m2 uitstoot. Ter indicatie: een energielabel A+++ komt neer op een energieverbruik tot 80kWh/m2.
Split incentive: Circa 37% van de kantorenvoorraad in Nederland is in eigendom bij de gebruiker en ca 63% van de kantoren is in handen van een verhuurder. Een duurzaamheidsinvestering gedaan door de eigenaar levert een lagere energierekening op voor de huurder en dus –behalve de indirecte waardestijging- geen direct rendement voor de verhuurder als hij de huur niet kan verhogen.
Duurzaamheid: andere thema’s
ING Sector Banking betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is.
Voor deze publicatie is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:
Deze publicatie is opgesteld door de ‘ING Sector Banking’ van ING Bank N.V. (‘‘ING’’) en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerdreef 106, 1102 CT te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Ellen Maes","intro":"Sector Banker Real Estate","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking","type":"image","width":800,"altTextNL":"Ellen Maes","original":"https://assets.ing.com/asset/158080d3-65aa-45c0-8bb6-c0000f7d975a/Ellen-Maes-ING-Sector-Banking.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/real-estate/ellen-maes"}}]}]},"legalZone":{"flexComponents":[{"componentType":"paragraph","title":"ING & Duurzaamheid","richBody":{"value":"De samenleving is in transitie naar een economie met weinig CO2-uitstoot. Dat geldt zowel voor onze klanten als voor ING. We financieren veel duurzame activiteiten, maar we financieren er nog altijd meer die dat niet zijn. Bekijk de vooruitgang die we boeken op ing.com/climate.
"}}]}}}