Na jaren van ontmoedigingsbeleid, maakt de overheid het voor woningcorporaties weer makkelijker om middenhuurwoningen te realiseren. Om de schaarste in dit segment op termijn substantieel te verminderen zijn omvangrijkere corporatie-investeringen nodig. In potentie is een nieuwbouw van zo’n 14.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar financieel haalbaar voor corporaties. Meer dan de helft van de corporaties meldt echter dat een gebrek aan bouwgrond en lange vergunningsprocedures de nieuwbouw flink vertragen. Corporaties kunnen op twee manieren versnellen: door in een afgesplitst ontwikkelbedrijf als projectontwikkelaar op te treden en door bouwtrajecten in groter verband te vereenvoudigen.
In dit artikel gaan we dieper in op de krapte in het middenhuursegment en de rol die woningcorporaties kunnen vervullen bij het verlichten van die krapte.
Inhoud:
Middenhuur van groot belang voor huisvesting middeninkomens
Het middenhuursegment is van groot belang om middeninkomens in stedelijk gebied te huisvesten en zo toenemende personeelstekorten het hoofd te bieden op locaties met voornamelijk duurdere woningen. De schaarste aan professionals met middeninkomens, zoals politiemensen, docenten en verpleegkundigen, dreigt mede door het geringe aantal betaalbare woningen in en rond grotere steden verder toe te nemen. Daarnaast functioneren middenhuurwoningen als overbrugging van de kloof tussen sociale huur en koop.
Meer huishoudens op middenhuur aangewezen…
De vraag naar middenhuur neemt de afgelopen jaren toe. In 2018 (het laatst beschikbare jaar) was 8% van de huishoudens die een verhuizing overwogen vooral op zoek naar een middenhuurwoning, terwijl dit aandeel voor 2009 nooit hoger lag dan 5%. Een belangrijke oorzaak van de groeiende vraag is de beperktere toegang tot het koopsegment voor middeninkomens vanwege:
…terwijl woningcorporaties minder middenhuur zijn gaan aanbieden
Na invoering van de Woningwet 2015 zijn corporaties steeds minder middenhuur gaan aanbieden, omdat zij zich volgens de wet in eerste instantie op hun kerntaak moeten richten: het zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Door huurverhogingen verschoven verkochte middenhuurwoningen vervolgens door naar ‘dure huur’ van boven de €1.000 per maand.
Schaarste in middenhuur relatief groot…
In 2019, het laatst beschikbare jaar, lag de vraag naar middenhuurwoningen volgens ABF zo’n 45.000 woningen hoger dan het aanbod. Dit komt neer op een ‘tekort’ van bijna 11% van de totale middenhuurvoorraad. De middenhuurschaarste was in dat jaar bijna drie keer zo groot als de gemiddelde schaarste voor de hele woningmarkt van zo’n 4%.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/727dab20-f31c-4186-a025-23ed49a8c858/Middenhuur-Fig-1-Schaarste-middenhuur_tcm162-235816","original":"https://assets.ing.com/m/69755160928dded9/original/Middenhuur-Fig-1-Schaarste-middenhuur_tcm162-235816.png","extension":"png"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"…en groeiend: minimaal 4.750 extra nieuwbouwwoningen middenhuur per jaar nodig…
Steeds meer woningen verschoven de afgelopen jaren door huurverhogingen van het middensegment naar het dure segment. Dit heeft voor een groeiend tekort aan middenhuur gezorgd. Terwijl het aandeel middenhuur in vrijesectorhuurwoningen die in 2017 op de markt kwamen nog bijna 80% bedroeg, lag dit in 2020 net onder de 50%. Tegelijkertijd blijft de behoefte toenemen. Zonder extra investeringen blijft het jaarlijkse ‘tekort’ in de middenhuur tot en met 2035 naar verhouding het grootst van alle woonsegmenten. Voor die periode schat ABF in haar middenscenario de gewenste netto voorraadgroei op ruim 6.000 per jaar. Om die groei te realiseren is de nieuwbouw van minimaal 4.750 middenhuurwoningen per jaar vereist. Het verschil zit in het saldo van huurprijsaanpassingen enerzijds en verkoop van huurwoningen en sloop anderzijds.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/fb0c9310-8752-4719-8bfa-a6120f5d73f0/Middenhuur-Fig-2-Gewenste-nieuwbouw-middenhuur_tcm162-235817","original":"https://assets.ing.com/m/42bc979dbb0dd942/original/Middenhuur-Fig-2-Gewenste-nieuwbouw-middenhuur_tcm162-235817.png","extension":"png"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"…maar de komende jaren zijn waarschijnlijk veel meer woningen nodig
De komende jaren zijn waarschijnlijk nog veel meer middenhuurwoningen nodig om de schaarste substantieel te verminderen. De scenarioschatting van ABF is in 2019 gemaakt en kent grote onzekerheden. Sindsdien zijn de huizenprijzen bijvoorbeeld sterker opgelopen dan velen voorzagen en is het koopaanbod fors afgenomen, waardoor de vraag naar middenhuur meer is toegenomen dan voorzien. Bovendien geeft ABF aan dat de eerstkomende jaren meer nieuwbouw nodig is dan in latere jaren (van de periode tot en met 2030). Tot slot is het aantal middenhuurwoningen tussen 2015 en 2020 al met ruim 20.000 per jaar gegroeid, terwijl de schaarste alleen maar toenam.
"}},{"componentType":"paragraph","title":"2. Wat is het effect op de huurprijzen?","richBody":{"value":"Schaarste middenhuur mede afhankelijk van overheidsbeleid en ontwikkeling overige woonsegmenten
Het geschatte tekort is overigens geen vaststaand gegeven. Woningmarktsegmenten zijn communicerende vaten, een toenemend aanbod van sociale huurwoningen en koopwoningen heeft bijvoorbeeld invloed op de schaarste in het middenhuursegment. Daarnaast zijn aanbod, betaalbaarheid en toegankelijkheid van woningen en ook voorkeuren van woningzoekers afhankelijk van de bestaande beleidscontext. Fiscale subsidiëring van eigenwoningbezit drijft bijvoorbeeld de prijs van koopwoningen op, waardoor die vaak financieel aantrekkelijker zijn om te ontwikkelen dan huurwoningen.
Huren stijgen in vrije sector sneller dan in gereguleerde sector
Na aftrek van fiscale subsidies geven huurders met een middeninkomen in het vrije segment een anderhalf keer zo groot deel van hun besteedbaar inkomen uit aan woonlasten in vergelijking met huurders in het gereguleerde segment en het koopsegment. Tussen 2016 en 2021 zijn de huren in de vrije sector met bijna 15% gestegen. Huren in de gereguleerde sector zijn daar met een plus van 9% ver bij achtergebleven. Redenen zijn:
Door de huurstijgingen is er de afgelopen jaren een verschuiving in het huuraanbod zichtbaar: meer woningen zijn dankzij huurverhogingen van het middensegment naar het dure segment opgeschoven. De oververhitte woningmarkt biedt daar voldoende ruimte voor. Daarnaast gaan bewonerswisselingen vaak gepaard met huursprongen, waardoor de huurstijging voor nieuwe bewoners ver boven het gemiddelde uitkomt. Zo bedroeg de reële huurstijging bij bewonerswisselingen de afgelopen vijf jaar gemiddeld ruim 7%. Vooral woningzoekers met een middeninkomen die een woning in de vrije huursector zoeken kunnen door de huursprongen steeds moeilijker een betaalbare woning vinden.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/596c6da8-febe-43e0-b596-e7b05cdb8b94/Middenhuur-Fig-3-Huurstijging_tcm162-235818","original":"https://assets.ing.com/m/7713d82241ce8383/original/Middenhuur-Fig-3-Huurstijging_tcm162-235818.png","extension":"png"}},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Box: Huurwoningen in vrije sector schaars en duur, mede door beperktere subsidiëring - De relatieve kosten van huren en kopen spelen een belangrijke rol bij de keuze van huishoudens tussen het huren en het kopen...","richBody":{"value":"...van een woning. De verschillende subsidievoeten vormen een belangrijk deel van de verklaring voor de kleine omvang van het geliberaliseerde huursegment in Nederland. Het CPB stelde in 2019: ‘Door het prijsopdrijvende effect van subsidiëring van eigenwoningbezit en expliciete en impliciete subsidiëring van de sociale huur zijn markthuren relatief hoog.’ Huishoudens in een geliberaliseerde huurwoning ontvangen zelf meestal geen enkele vorm van subsidiëring. Het gemiddelde subsidieaandeel bedraagt voor vrijesectorhuurwoningen slechts 0,2% van de WOZ-waarde, terwijl dit voor een gereguleerde huurwoning 2,7% is en voor een koopwoning 1,5%. Binnen de vrije sector komen alleen huishoudens in aanmerking voor huurtoeslag, waarvan de woninghuur door een verhoging boven de liberalisatiegrens uitkomt. Midden- en hogere inkomens hebben geen recht op huurtoeslag.
"}}]},{"componentType":"paragraph","title":"3. Welke rol vervullen woningcorporaties tot nu toe in middenhuur?","richBody":{"value":"Kwart van middenhuurwoningen in 2020 corporatiebezit
Ongeveer 10% van de totale Nederlandse woningvoorraad is een vrijesectorhuurwoning. Daarvan valt iets meer dan de helft – 6% van het totaal – in het middenhuursegment. In 2020 was van de ruim 500.000 middenhuurwoningen een kwart (126.000) in bezit van corporaties en het overige deel (374.000) in handen van particuliere of institutionele beleggers. Het segment middenhuur is niet vastomlijnd. Een gangbare afbakening die het ministerie van Binnenlandse Zaken gebruikt in haar rapport ‘De staat van de woningmarkt 2021’ is die van vrijesectorhuurwoningen met een huur tussen de liberalisatiegrens (€752,33 in 2021) en €1.000, waarbij de bovengrens is gebaseerd op consensus en dus kan variëren door de tijd en mede afhankelijk is van het doel van de afbakening.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/0d44deef-7931-4d74-8b4e-0b822f4d5df9/Middenhuur-Fig-5-Visual-woningmarkt_tcm162-235820","original":"https://assets.ing.com/m/7526d373871c5778/original/Middenhuur-Fig-5-Visual-woningmarkt_tcm162-235820.png","extension":"png"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Sinds nieuwe woningwet zijn corporaties minder actief in middenhuur
Corporaties waren tot 2015 zeer actief in het middenhuursegment. Het corporatiebezit liep tussen 2012 en 2015 op van 43% tot 48% van de middenhuurvoorraad. Door de focus op de kerntaak die uit de Woningwet 2015 volgde, zijn corporaties bij de bouw van middeldure huurwoningen een tijdlang alleen in beeld gekomen wanneer de markt het liet afweten. Met de zogeheten markttoets moesten gemeenten eerst onderzoeken of er geen geïnteresseerde marktpartijen waren. Voor corporaties betekende dit onzekerheid over de ontwikkelmogelijkheden en extra vertraging bij de realisatie van bouwplannen in een segment dat toch al niet tot hun kerntaak behoorde. De bouw van middenhuurwoningen viel dan ook terug en het middenhuurbezit werd afgebouwd. In 2018 was volgens het onderzoek WoON 2018 nog 37% van de middenhuurwoningen in bezit van corporaties. In 2020 resteerde volgens Capital Value een aandeel van slechts 25%.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/8bc7f5c8-f948-4a4a-b93d-f2843a8f7b34/Middenhuur-Fig-7-Middenhuurbezit-corporaties_tcm162-235822","original":"https://assets.ing.com/m/ee2089b03696472/original/Middenhuur-Fig-7-Middenhuurbezit-corporaties_tcm162-235822.png","extension":"png"}},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Box: Welke rol vervullen beleggers in middenhuur? - De overgrote meerderheid van de institutionele (100%) en particuliere (70%) woningbeleggers uit Nederland én woningbeleggers uit het buitenland (90%) geeft aan...","richBody":{"value":"...geïnteresseerd te zijn in middenhuurwoningen. Bovendien geeft een ruime meerderheid van de beleggers aan interesse in nieuwbouwontwikkelingen te hebben. Uit een inventarisatie van Capital Value in 2020 komt naar voren dat beleggers van 2021 tot en met 2023 ruim €33,5 miljard meer in Nederlandse huurwoningen willen gaan investeren. Het aandeel van nieuwbouw in de totale woninginvesteringen van beleggers lag in 2020 op 34%, een lichte daling ten opzichte van de 36% in 2019. Door de tekorten en minieme kans op leegstand is middenhuur aantrekkelijk voor beleggers. Zeker in de Randstad, maar ook in veel grotere steden daarbuiten is de vraag naar middenhuur fors. Het lage risico op leegstand weegt voor beleggers veelal op tegen het relatief lage rendement (vergeleken met hoge huur). Het nieuwe kabinet wil een vorm van huurprijsbescherming voor middenhuur invoeren die wonen voor middeninkomens betaalbaarder maakt en tegelijkertijd investeringen in middeldure huurwoningen voor beleggers rendabel laat zijn. Hoewel de invloed van de in 2021 ingevoerde maximale huurverhoging in de vrije sector op het verwachte rendement van beleggers in het middenhuursegment waarschijnlijk beperkt is, kan extra regulering van de vrije-sectorhuren het verwachte beleggingsrendement wel flink verlagen. Dit zou de bereidheid van beleggers om te investeren in de bouw van middenhuurwoningen juist kunnen drukken.
"}}]},{"componentType":"paragraph","title":"4. Hoe kijkt de nieuwe regering naar de rol van corporaties in middenhuur?","richBody":{"value":"Verhuurderheffing wordt afgeschaft in ruil voor meer sociale-woningbouw door corporaties
Rutte IV heeft in haar coalitieakkoord veel nieuwe beleidsmaatregelen aangekondigd gericht op versnelde woningbouw betere doorstroming op de woningmarkt. De nieuwe regering wil onder meer de verhuurderheffing per 2023 afschaffen op voorwaarde van concrete toezeggingen van corporaties voor de bouw van extra sociale huurwoningen. Dit geld is niet voor de bouw van middenhuurwoningen bedoeld. De activiteiten van corporaties in de middenhuur zijn wettelijk gescheiden van de diensten van algemeen economisch belang (DAEB), waar de bouw- en verhuuractiviteiten in het gereguleerde segment onder vallen.
Rutte IV vergemakkelijkt ontwikkeling middenhuur voor corporaties
Met de invoering van de Woningwet 2015 werd van corporaties een scherpere focus op sociale huurwoningen verlangd. De laatste jaren maakt de overheid het voor corporaties minder moeilijk om ook middenhuurwoningen te bouwen. Vooral de markttoets was tot voor kort een belangrijke hinderpaal. Rutte IV schort deze voor de gehele kabinetsperiode (2022-2025) op. Dit was eerder al voor de periode van 2021 tot en met 2023 doorgevoerd. De onzekerheid rond de goedkeuringsprocedure voor het bouwen van middenhuur blijft daardoor achterwege. Enkel het reguliere toezicht door de Autoriteit Woningcorporaties blijft van toepassing op deze ‘niet-DAEB’-activiteit.
"}},{"componentType":"paragraph","title":"5. Welke ambities hebben corporaties in dit segment?","richBody":{"value":"Meerdere redenen voor grotere rol in middenhuur
Er zijn voor corporaties meerdere redenen te noemen om een actievere rol in middenhuur te spelen:
Woningcorporaties hebben begin 2021 gezamenlijk met beleggers, ontwikkelaars, decentrale overheden en een groot aantal betrokken brancheverenigingen de ‘Actieagenda Wonen’ gelanceerd. Zij spreken daarin de ambitie uit om – onder voorwaarden – samen met beleggers en ontwikkelaars per jaar gemiddeld 10.000 middenhuurwoningen te bouwen. In de actieagenda is niet expliciet aangegeven wat het aandeel van de corporaties daarin is, maar omdat zij tussen 2015 en 2020 hun middenhuurbezit nog zo’n 11.000 woningen (netto) afbouwden, wijst dit in ieder geval op een omslag in middenhuurambities bij corporaties.
1 op 3 corporaties wil in middenhuur investeren
Het opschorten van de markttoets is voor veel corporaties een cruciale maatregel gebleken om de ambities in middenhuur op te schroeven. Een meerderheid van zo’n 2 op 3 corporaties wil actief blijven in middenhuur, dat wil zeggen: het bezit stabiel houden of uitbreiden. Meer dan de helft daarvan, ruim 1 op 3 corporaties, gaf begin 2021 aan het middenhuurbezit uit te willen breiden. In 2018 was dit nog slechts 1 op 10. Iets minder dan 1 op de 4 wil het middenhuurbezit afbouwen. Dit is vermoedelijk het deel van de corporaties dat vooral buiten de grotere steden actief is, in regio’s waar de middenhuurschaarste beperkt is.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/2b1a6fb3-2bf5-4e2f-9675-50c1bd3d2bef/Middenhuur-Fig-9-Enquete-Corporaties-2_tcm162-235824","original":"https://assets.ing.com/m/16d3a36e3126eaf1/original/Middenhuur-Fig-9-Enquete-Corporaties-2_tcm162-235824.png","extension":"png"}},{"componentType":"paragraph","title":"6. Welke opties hebben corporaties bij het uitbreiden van het middenhuurbezit?","richBody":{"value":"Corporaties kunnen via diverse wegen het aantal middenhuurwoningen uitbreiden en beter benutten.
1. Nieuwbouw en herstructurering
2. Transformatie van kantoren en winkels
Wanneer de toename van thuiswerken en digitaal winkelen die sinds de coronacrisis zichtbaar is, voor structurele veranderingen in werk en winkelpatronen zorgt, biedt dit meer kansen voor transformatie van kantoren en winkels naar woningen. In 2020 bestond meer dan een derde van de toevoegingen aan het woningbestand uit transformaties van niet-woongebouwen naar woningen en splitsingen van bestaande woningen.
3. ‘Doorzakken’ vanuit sociale huur
De bestaande voorraad optimaal inzetten, waarbij duurdere sociale huurwoningen, indien lokaal gewenst, kunnen ‘doorzakken’ naar de vrije sector en als middenhuurwoning in bezit blijven, terwijl ook nieuwe sociale huurwoningen worden bijgebouwd.
4. Splitsen of delen van woningen
In recent onderzoek wordt de theoretische benutting van de woningvoorraad op slechts 82% geschat. Hoewel er per gemeente verschillende eisen en vergunningsprocedures voor gelden, kunnen corporaties de middenhuurschaarste met het splitsen of delen van bestaande eenheden meestal sneller aanpakken dan met nieuwbouw. Jaarlijks vinden er zo'n 3.000 woningsplitsingen plaats. Gemeente Bergen heeft de vergunning voor splitsen gratis gemaakt. Gemeente Schagen heeft de vergunningverlening voor woningsplitsing verkort van anderhalf jaar naar acht weken. Via het delen van woningen kunnen meer bewoners op één adres wonen, denk aan jongeren die net uit huis gaan, net afgestudeerde studenten of spoedzoekers die bijvoorbeeld na een scheiding snel woonruimte nodig hebben.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/8c2ef921-0b95-40d9-9e44-6718a9808a28/Middenhuur-Fig-10-Vier-manieren-vergoten-middenhuuraanbod_tcm162-235825","original":"https://assets.ing.com/m/7e941f33aab3523e/original/Middenhuur-Fig-10-Vier-manieren-vergoten-middenhuuraanbod_tcm162-235825.png","extension":"png"}},{"componentType":"paragraph","title":"7. Wat belemmert corporaties nog bij het uitbreiden van het middenhuurbezit?","richBody":{"value":"Hoewel de barrières in regelgeving voor het realiseren van middenhuurwoningen sterk zijn verminderd, bestaan er volgens corporaties nog altijd belemmeringen die het realiseren van nieuwbouw in het algemeen bemoeilijken:
Gebrek aan grond en medewerking gemeente veruit grootste knelpunten bij nieuwbouw
Twee zaken noemen corporaties in een enquête van Capital Value in 2020 veruit het vaakst. Bijna 75% geeft aan dat een gebrek aan goede bouwgrond hen parten speelt. Daarnaast geeft bijna 60% aan dat gemeenten onvoldoende meewerken bij het verlenen van vergunningen.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/0b1f2a1c-a8b5-4e5f-ae2a-591c92cfa3b6/Middenhuur-Fig-11-Knelpunten-bouw-corporaties_tcm162-235826","original":"https://assets.ing.com/m/7ff9e06f2dac6deb/original/Middenhuur-Fig-11-Knelpunten-bouw-corporaties_tcm162-235826.png","extension":"png"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Corporaties afhankelijk van gemeente en commerciële partijen voor bouwgrond
Bouwgrond is schaars in Nederland. Slechts 7% van de grond is beschikbaar voor woningbouw. Op plaatsen waar de nood het hoogst is, lopen de prijzen bovendien hoog op. Corporaties geven aan dat zij in en rond centra van grote steden vaak alleen op nieuwe locaties kunnen bouwen wanneer de gemeente de bouwgrond onder de marktprijs aan hen verkoopt. Het verwerven van locaties voor nieuwbouw is voor corporaties de afgelopen jaren bovendien moeilijker geworden door:
Eisen en procedures zorgen voor jarenlange bouwtrajecten
Nieuwbouwprojecten kosten doorgaans één tot twee jaar en de daaraan voorafgaande planfase duurt vaak nog aanzienlijk langer. Eerst moet een locatie aangewezen worden en daarna kunnen er nog jaren overheen gaan, voordat uiteindelijk wordt gebouwd. Het grote aantal eisen dat gemeenten op diverse terreinen – zoals kwaliteit, duurzaamheid, parkeerplaatsen – stellen bemoeilijkt binnenstedelijke projecten bovendien vaak. Verder komt veel vertraging voort uit procedures rond het bestemmings- of omgevingsplan, milieu- en natuurregelgeving en bezwaren van omwonenden.
Financiële middelen bij middenhuur nauwelijks een knelpunt
Volgens de indicatieve bestedingsruimte 2021 – een indicatie van de beschikbare additionele bestedingsruimte van woningcorporaties die het ministerie van Binnenlandse Zaken voor corporaties opstelt – bedraagt de maximale aanvullende leencapaciteit voor nieuwbouw van middenhuur €14,4 miljard bovenop de huidige investeringsplannen. De financiën lijken daarmee landelijk gezien geen grote belemmering voor uitbreiding van het middenhuurbezit te zijn, mede vanwege het hogere rendement op deze woningen in vergelijking met sociale huur.
"}},{"componentType":"paragraph","title":"8. Hoe kunnen corporaties het middenhuurbezit toch sneller uitbreiden?","richBody":{"value":"Naast de hierboven genoemde manieren om het middenhuurbezit uit te breiden, zien wij een tweetal manieren waarop corporaties processen kunnen versnellen:
1. Versneld expertise opbouwen: het eigen ontwikkelbedrijf
Sinds de nieuwe woningwet in 2015 en de daaruit volgende verplichte splitsing tussen DAEB- en niet-DAEB-bezit, investeren vooral corporaties die hun niet-DAEB-bezit in juridisch afgescheiden BV’s hebben ondergebracht nog in middenhuur. Veel corporaties hebben de ontwikkeltak verkleind of geheel afgebouwd, maar het sneller realiseren van middenhuur vraagt om eigen ontwikkelexpertise, waar mogelijk in een aparte BV. Grotere corporaties hebben continu te maken met een omvangrijke ontwikkelopgave, bestaande uit grote, veelal binnenstedelijke projecten. Een eigen ontwikkel-BV maakt je als corporatie minder afhankelijk van externe projectontwikkelaars en maakt het in eigen hand ontwikkelen van gemengde wijken (met woningen in alle segmenten) mogelijk. Daarvoor is een marktnetwerk en expertise van ontwikkelprocessen nodig die je door specialisatie binnen een ontwikkel-BV snel kan opbouwen. Een afgescheiden ontwikkelbedrijf dat opdrachten voor de corporatie (als toegelaten instelling volkshuisvesting) uitvoert kan zich volledig op ontwikkelopdrachten concentreren. Dat helpt om projecten sneller van de grond te krijgen. Zo was corporatie De Alliantie met haar eigen ontwikkelbedrijf een aantal jaar geleden de partij die het Zeeburgereiland in Amsterdam als gebiedsregisseur ging ontwikkelen, terwijl marktpartijen afhoudend waren. Inmiddels ontwikkelt zij er al geruime tijd een mix van sociale-, middenhuur-, ‘dure’-huur- en koopwoningen in samenwerking met andere ontwikkelaars en beleggers die later aanhaakten.
2. Samenwerken voor eenvoudiger bouwtrajecten
Versnelling vereist inkoop- en ontwikkelschaal. Intensievere samenwerking met andere corporaties, gemeente (en provincie) en marktpartijen kan voor meer inkoopkracht zorgen en maakt grootschaliger en kortere bouwtrajecten mogelijk. Schaal helpt ook bij het laten ontwikkelen van conceptueel of fabrieksmatig gebouwde woningen die sneller gerealiseerd kunnen worden dan traditionele woningen. Door gezamenlijke inkoop van 13 woningcorporaties en 9 gemeenten in de regio Eindhoven verrijzen bijvoorbeeld vijf jaar lang jaarlijks 200 tot 250 gestandaardiseerde sociale huurwoningen. Daarbij beloofden gemeenten vergunningen sneller te verstrekken en flexibeler om te gaan met welstandseisen. Recent kondigde een aantal Noord-Hollandse woningcorporaties met 4 gemeenten een pilot aan waarin vergunningverlening efficiënter moet verlopen om geprefabriceerde modulaire woningen mogelijk te maken.
"}},{"componentType":"paragraph","title":"9. Gaat de schaarste aan middenhuurwoningen daarmee worden opgelost?","richBody":{"value":"Geplande corporatie-investeringen voor middenhuur in 1 jaar met 56% opgevoerd…
Corporaties hebben voor de komende vijf jaar (2021 tot en met 2025) €2,5 miljard aan investeringen in nieuwe middenhuurwoningen in hun plannen staan. Dat is 56% meer dan zij een jaar eerder, voor de vorige vijfjaarsperiode (2020-2024), hadden gepland. Uitgaande van €187.000 aan gemiddelde stichtingskosten (grond, bouwkosten en overige kosten) per woning en een gemiddelde realisatiegraad van 78% van de investeringsplannen, komt dat neer op de nieuwbouw van ruim 2.000 middenhuurwoningen per jaar.
…maar in potentie is veel meer mogelijk wanneer investeringsruimte wordt benut
Met 2.000 nieuwbouwwoningen dragen corporaties beperkt bij aan de ambitie van 10.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar die zij samen met beleggers en ontwikkelaars hebben geformuleerd. Maar 2020 was vermoedelijk niet het laatste jaar dat de investeringsplannen voor middenhuur zijn opgeschroefd. Als we de geschatte maximale leencapaciteit voor nieuwbouw van middenhuur door corporaties – de indicatieve bestedingsruimte van €14,4 miljard – als uitgangspunt nemen, dan is, financieel gezien, zelfs een aantal van zo’n 14.000 nieuwe middenhuurwoningen per jaar haalbaar voor corporaties. In potentie kunnen zij dus substantieel bijdragen aan het verminderen van de middenhuurschaarste, maar daarvoor zijn wel fors meer investeringen nodig.
In combinatie met investeringen door beleggers en ontwikkelaars kan dit de schaarste sterk verminderen
Tussen 2015 en 2020 hebben beleggers en ontwikkelaars ruim 20.000 middenhuurwoningen (netto) per jaar toegevoegd. Gezien dit track record en hun aanhoudende interesse in dit segment zullen beleggers en ontwikkelaars een belangrijke bijdrage aan het terugdringen van de middenhuurschaarste blijven leveren. Of dit genoeg is om de schaarste op te lossen is maar zeer de vraag, gezien de volatiliteit van de woningmarkt. Extra investeringen van corporaties zijn dan ook meer dan welkom. Wanneer de sterke woningprijsstijgingen aanhouden is een sterker dan voorziene groei van de middenhuurvraag namelijk zeer waarschijnlijk.
Opschorten markttoets en hogere realisatiegraad corporaties bieden perspectief…
Met het buiten werking stellen van de markttoets verdwijnt voor corporaties een belangrijke drempel voor het bouwen van middenhuurwoningen. Omdat corporaties jaarlijks een overzicht met voorgenomen activiteiten voor de komende 5 jaar moeten opstellen (de prospectieve informatie oftewel dPi), kunnen zij, gezien de kabinetsvoornemens, minimaal voor de komende 8 jaar (van 2023 tot en met 2030, 5 jaar na het einde van de huidige regeringsperiode in 2025) investeringsplannen voor middenhuurwoningen maken zonder markttoetsverplichting. Ook de toename van de realisatiegraad in 2019 is hoopgevend, maar of corporaties daarmee de dalende trend van eerdere jaren ook echt hebben omgebogen is nog onzeker. Wel bouwen zij sinds 2019 jaarlijks meer sociale huurwoningen na een jarenlange afname.
…maar een lange adem is noodzakelijk vanwege vertragende belemmeringen
In ieder geval op korte termijn hebben corporaties nog wel te maken met beperkt beschikbare bouwgrond en lange vergunningsprocedures. Kortom, woningcorporaties kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het verminderen van de middenhuurschaarste, maar daarbij is een lange adem noodzakelijk.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/17045101-cd3a-4491-8337-8e689bc7915f/Middenhuur-Fig-12-Realisatiegraad-corporaties_tcm162-235815","original":"https://assets.ing.com/m/5d8971d39afd12e2/original/Middenhuur-Fig-12-Realisatiegraad-corporaties_tcm162-235815.png","extension":"png"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Auteur:
\nEdse Dantuma (ING Economisch Bureau) - Edse.dantuma@ing.com
\nMet medewerking van:
\nJan Willem Spijkman (ING Sector Banking) – Jan.Willem.Spijkman@ing.com
\nMaurice van Sante (ING Research)
\nMet dank aan: Eline Penders (Aedes), Tom Eikenboom (Antares), Jan van Barneveld (De Alliantie), Sibrand van Kampen (Eigen Haard), Johan Conijn (Finance Ideas), Sander Uiterwaal (Havensteder), Simon Kuijs (Heimstaden), Fons Lustenhouwer, Frank Wassenberg (Platform31), Peter Boelhouwer (TU Delft)
"}},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Disclaimer","richBody":{"value":"