Corporaties in de versnelling om Nationale Prestatieafspraken te halen
De inzet van corporaties om de doelstellingen uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA) te realiseren, wierp in 2024 zijn vruchten af. Zo bouwden corporaties in 2024 ruim 21.000 woningen, een stijging van 22% vergeleken met een jaar eerder. Voor 2025 ligt de verwachting met ca. 25.000 woningen nog hoger. Ook de investeringen in onderhoud, verbetering en verduurzaming stegen naar in totaal 12,1 miljard euro (+15% jaar-op-jaar). De stijging komt vooral doordat corporaties hun investeringsactiviteiten opschroefden en slechts voor een klein deel door de hogere bouwkosten.
Door het versnelde investeringstempo nam de uitstaande schuld toe; omdat de sector investeringen grotendeels financiert via vreemd vermogen, groeide de uitstaande geborgde leningen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in oktober 2025 tot boven de €100 miljard.
Meer personeel
Het aantal werkzame FTE’s (Full-Time Equivalents) bij corporaties steeg met 8% in 2024 naar 25.200, mede door de versnelde inzet op nieuwbouw, onderhoud, verbetering en verduurzaming.
Netto warmtevraag daalt verder, tempo vertraagt
Naast de nieuwbouwdoelstellingen zetten corporaties ook in op de verdere verduurzaming van hun bezit. Zo is het doel om de netto warmtevraag van woningen te verlagen naar 94 kWh/m2 in 2030 en 87 kWh/m2 in 2034.
Om deze doelen te halen, zet de sector vooral in op het beter isoleren van woningen. Mede als gevolg hiervan laat de gemiddelde netto warmtevraag jaarlijks een daling zien. Wel neemt het tempo van de afgelopen jaren af, wat de vraag oproept of de sector in staat zal zijn om de ambitie voor 2030 te bereiken. De afvlakkende daling is overigens niet verwonderlijk, omdat woningverduurzaming in het algemeen een patroon van afnemende marginale opbrengsten vertoont: het isoleren van een slecht geïsoleerde woning levert per euro relatief de grootste milieuwinst op. Met de tijd zal het dus steeds kostbaarder worden voor corporaties om hun bezit te verduurzamen.
2034 doelen liggen buiten bereik…
Hoewel de doelen volgens de doorrekening eind 2024 nog grotendeels realistisch leken, liggen de doelen mede door de snelle rente- en bouwkostenstijgingen sinds 2021 inmiddels buiten bereik. Ook de stijging van de bedrijfslasten, mede als gevolg van loonstijgingen, spelen een rol. De haalbaarheid van de NPA-doelen hangt dus sterk af van de ontwikkeling van de economie, die door de huidige geopolitieke context onzekerder is dan voorheen.
…en na 2034 geen ruimte voor grote opgaven
Al voordat de doelen voor 2034 buiten bereik dreigden te raken, was al duidelijk dat corporaties binnen de huidige context vanaf 2035 geen investeringscapaciteit meer zullen hebben voor het uitvoeren van nieuwe opgaven (nieuwbouw en verduurzaming). De sector heeft dan slechts voldoende middelen voor de ‘instandhouding’ van hun bezit (onderhoud inbegrepen).
Kleine stapjes in de goede richting
Recente beleidsontwikkelingen, zoals de verhoging van de borgingsgrenzen via het WSW, vergroten de investeringscapaciteit van de sector. Sinds 2026 kunnen woningcorporaties tot maximaal € 4,4 miljard geborgd lenen voor hun woningbouwopgave (de bovengrens lag eerder op € 3,5 miljard). Ook de verwachte uitbreiding van de WSW-borging voor middenhuurwoningen zal de financiële slagkracht van corporaties verhogen, evenals het plan van de nieuwe coalitie om de investeringscapaciteit van corporaties via een faciliteit in de vennootschapsbelasting uit te breiden.
Snel duidelijkheid over politieke keuzes nodig
Heldere politieke keuzes over de toekomstige rol van corporaties en hun beschikbare middelen zijn essentieel voor het vertrouwen van de sector in de overheid. Dit vraagt o.a. om een betere samenhang tussen het huurbeleid, huurtoeslagbeleid en de woonlasten voor huurders, omdat dit de investeringscapaciteit van corporaties direct beïnvloedt.
Het bieden van zekerheid vraag om antwoorden op vragen als: wat moeten corporaties na 2035 doen op het gebied van nieuwbouw, verduurzaming en het verbeteren van de leefbaarheid in wijken? Blijven we corporaties als vliegwiel zien voor warmtenetten – en zo ja, met welke garanties voor de betaalbaarheid van energie?
Naarmate onzekerheden over toekomstig beleid langer voortduren, neemt het risico toe dat corporaties hun investeringstempo uit voorzichtigheid meer afremmen dan op basis van de financiële situatie op dat moment strikt noodzakelijk is.
Woningbouw: groei verloopt mondjesmaat
De woningbouw heeft in het algemeen last van diverse knelpunten, waaronder trage vergunningverlening, schaarse middelen (o.a. tekort aan bouwgrond en mogelijke stroomaansluitingen) en te lage rendementen. Hoewel het oplossen van deze knelpunten hoog op de politieke agenda staat, is dit een langjarig proces. Dit beperkt op termijn de mogelijke groei van de woningbouwproductie en kan uiteindelijk ook het aantal woningen dat corporaties kunnen bouwen afremmen.
Dit komt, omdat corporaties voor hun nieuwbouwproductie regelmatig direct afhankelijk zijn van andere spelers in de bouwketen, waaronder beleggers en ontwikkelaars. Een deel van de woningbouwprojecten bestaat namelijk uit een mix van sociale, midden- en vrije sector huur en koopwoningen. Als één van deze partijen zich terugtrekt uit deze projecten (bijvoorbeeld vanwege te lage rendementen), loopt het hele project doorgaans vertraging op.
Voor 2026 is de verwachting vooralsnog dat de woningbouw slechts licht toeneemt van 67.000 in 2025 naar 68.000 woningen. Hoewel de ontwikkeling van de totale woningbouwproductie en die van corporaties afgelopen jaren vaak in tegengestelde richting bewogen, zijn beide wel deels met elkaar verbonden. Als de bouwproductie stagneert, kan dit dus ook de bouwproductie van corporaties beperken.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/22518d1d-442a-4678-84d8-c05667d445a7/Bouwproductie-totaal-en-wocos","original":"https://assets.ing.com/m/c7aa9d0650f03d33/original/Bouwproductie-totaal-en-wocos.svg","extension":"svg"}},{"componentType":"paragraph","title":"Lees verder","richBody":{"value":""},"textLinks":[{"url":"/zakelijk/sector/public/outlook-public-sector-en-non-profit","text":"Vooruitzicht overheid, onderwijs en kinderopvang"}]},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Mirjam Bani","intro":"Econoom Commercieel vastgoed & Public sector","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/fc4b353a-9828-41c3-92d2-9b2b8bda7218/Mirjam-Bani-500x500px","type":"image","width":857,"altTextNL":"Mirjam Bani","original":"https://assets.ing.com/m/317e1b327ddcd565/original/Mirjam-Bani-500x500px.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/over-ing-research/auteur/mirjam-bani"}}]},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Disclaimer","richBody":{"value":"Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt","body":"16 juni 2022 - De Nederlandse woningmarkt is slecht toegankelijk, creëert vermogensongelijkheid en is grillig. Een renovatie van het woonbeleid kan helpen deze knelpunten op te lossen.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f3ed4913-8619-4cd5-81dd-0757e61d68b4/DEF_tcm162-195214","type":"image","width":799,"original":"https://assets.ing.com/m/333bbc092aeff31b/original/DEF_tcm162-195214.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/woningmarkt/economisch-perspectief-op-grondige-renovatie-woningmarkt"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Bouwproductie herstelt, maar woningbouw loopt weer vast","body":"8 juli - Dalende vergunningen en structurele knelpunten remmen verdere groei","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/be1ae896-a5b7-4af9-bf9e-dbe0d8823363/Men-in-ear-protection-working-together-on-home-construction-project","type":"image","width":3000,"altTextNL":"CAR verzekering voor bouwwerken","original":"https://assets.ing.com/m/5196974d3c80fa00/original/Men-in-ear-protection-working-together-on-home-construction-project.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/building-and-construction/outlook-bouw"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over Public Sector","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/e1dfae85-89e5-4736-9c96-fb56fcaecfc7/Icon-Public","type":"image","width":236,"original":"https://assets.ing.com/m/63543bd6beeaf0eb/original/Icon-Public.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/public"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over sectoren","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/501a77b9-e22b-4861-9bbd-b21b2fc916ad/Icon-Services","type":"image","width":236,"original":"https://assets.ing.com/m/4ea38cccac60bfad/original/Icon-Services.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/all-sectors"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Blijf op de hoogte"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}