Corporaties in de versnelling om Nationale Prestatieafspraken te halen
De nieuwbouwproductie van corporaties toont een opgaande trend en overtrof in 2025 de nieuwbouwdoelstelling uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Zo bouwden corporaties in 2025 ongeveer 25.000 woningen, terwijl de doelstelling voor dat jaar 20.500 woningen bedroeg. Vergeleken met een jaar eerder steeg de nieuwbouwproductie met 8,7%.
In 2026 en 2027 neemt de productie naar verwachting verder toe en bouwen corporaties meer woningen dan vastgesteld in de doelstellingen. Nadien dreigt de nieuwbouw echter in de knel te komen, onder andere door een tekort aan bouwlocaties.
Corporaties investeerden afgelopen tijd ook meer in onderhoud, verbetering en verduurzaming. De totale investeringskosten stegen van 10,5 miljard euro in 2023 naar 12,1 miljard euro in 2024 (+15%). De stijging komt vooral doordat corporaties hun investeringsactiviteiten opschroefden en slechts voor een klein deel door prijsstijgingen.
Netto warmtevraag daalt verder, tempo vertraagt en kosten lopen op
Verduurzaming van het corporatiebezit is een belangrijke pijler van de NPA. Het doel is om de netto warmtevraag van woningen te verlagen naar 94 kWh/m2 in 2030 en 87 kWh/m2 in 2034.
Hiervoor zet de sector vooral in op het beter isoleren van woningen, wat afgelopen jaren heeft bijgedragen aan de trendmatige daling van de gemiddelde netto warmtevraag. Wat opvalt, is dat het tempo van de daling wel afvlakt. Dit roept de vraag op of de sector haar ambitie voor 2030 kan bereiken.
Overigens is de afvlakkende daling niet verwonderlijk, omdat woningverduurzaming in het algemeen een patroon van afnemende marginale opbrengsten vertoont: het isoleren van een slecht geïsoleerde woning levert per euro relatief de grootste milieuwinst op. Met de tijd zal het behalen van eenzelfde afname in de warmtevraag dus steeds kostbaarder worden voor corporaties.
Haalbaarheid 2034 doelen onder druk, optimisme en pessimisme wisselen elkaar snel af
De inschattingen van de haalbaarheid van de doelstellingen uit de Nationale Prestatieafspraken voor 2034 wisselen elkaar snel af. Waar deze doelen eind 2024 nog haalbaar leken, bleek dat beeld begin 2026 alweer achterhaald door de sterke stijging van de rente- en bouwkosten in de voorgaande jaren. Recente maatregelen uit het regeerakkoord van het kabinet-Jetten hebben de financiële vooruitzichten voor de sector echter weer verbeterd, waardoor de doelstellingen op papier op landelijk niveau opnieuw binnen bereik lijken.
Tegelijkertijd bestaat brede overeenstemming dat de mate van solidariteit tussen corporaties die hiervoor nodig is, in de praktijk onwaarschijnlijk is. Op landelijk niveau beschikt de corporatiesector weliswaar over voldoende investeringscapaciteit om de doelstellingen tot en met 2034 te realiseren, maar deze capaciteit is ongelijk verdeeld over corporaties.
Om de opgaven overal te kunnen realiseren, zou een aanzienlijke herverdeling van middelen nodig zijn van corporaties met financiële ruimte naar corporaties met een tekort. Dat geldt niet alleen binnen regio’s, maar ook tussen regio’s. Afgaande op de praktijk is het echter onrealistisch om te veronderstellen dat corporaties hun financiële mogelijkheden maximaal zullen inzetten voor opgaven buiten hun eigen werkgebied. Denk bijvoorbeeld aan een corporatie in het zuiden van het land die vrijwillig een deel van haar financiële ruimte inzet om een corporatie in het noorden te ondersteunen.
Hoewel de overheid met het Besluit Modernisering Projectsteun toewerkt naar een instrument dat solidariteit en herverdeling verplicht stelt, lijkt de verwachte bijdrage vooralsnog beperkt. Zo kan het aantal corporaties dat over voldoende financiële middelen beschikt om projectsteun te verlenen tegenvallen. Daarnaast kent projectsteun een langdurig traject van aanvraag tot toekenning, waardoor het geruime tijd kan duren voordat deze steun zich vertaalt in extra investeringen.
Al met al zijn er grote zorgen over financiële en praktische haalbaarheid van de Nationale Prestatieafspraken. Ook gezien de huidige inflatiedruk, hogere lange rentes en onzekere geopolitieke context. De sector pleit daarom al geruime tijd voor onder andere verlaging of vrijstelling van de vennootschapsbelasting en ATAD-regeling voor corporaties om extra investeringsruimte te creëren.
Na 2034 voorlopig geen ruimte voor grote opgaven
Over de investeringscapaciteit van de sector vanaf 2035 heerst er consensus: corporaties hebben dan met de huidige context naar verwachting slechts voldoende middelen voor de ‘instandhouding’ van hun bezit (onderhoud inbegrepen), maar niet voor het uitvoeren van nieuwe opgaven (nieuwbouw en verduurzaming). Het kabinet stelt daarom een onafhankelijke adviescommissie aan om te onderzoeken welk beleid nodig is voor de haalbaarheid van de verwachte opgaven van corporaties na 2034.
Belangrijk om op te merken, is dat het maken van snelle politieke keuzes het risico vermindert dat corporaties hun investeringstempo uit voorzichtigheid meer afremmen dan op basis van de financiële situatie op dat moment strikt noodzakelijk is.
"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":""},"textLinks":[{"text":"Vooruitzicht overheid, onderwijs en kinderopvang","url":"/zakelijk/sector/public/outlook-public-sector-en-non-profit"}],"title":"Lees verder"},{"cards":[{"cardSize":"small","cardType":"product","componentType":"productCard","image":{"altTextNL":"Mirjam Bani","extension":"jpg","original":"https://assets.ing.com/m/317e1b327ddcd565/original/Mirjam-Bani-500x500px.jpg","publishedAt":"2023-09-14T12:16:45Z","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/fc4b353a-9828-41c3-92d2-9b2b8bda7218/Mirjam-Bani-500x500px","type":"image","updatedAt":"2023-09-14T12:16:55Z","width":857},"intro":"Econoom Commercieel vastgoed & Public sector","link":{"url":"/zakelijk/economie/over-ing-research/auteur/mirjam-bani"},"title":"Mirjam Bani"}],"componentType":"cards"},{"accordionList":[{"richBody":{"value":"Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"},"title":"Disclaimer"}],"componentType":"accordion"}]},"hasMacro":false,"id":"bb7af0c0-d5a3-43c2-a482-ba7e5e9ffb1e","localeString":"nl-NL","mainHeaderZone":{"authorInfo":{"authorName":"Mirjam Bani","image":{"altTextNL":"Mirjam Bani","extension":"jpg","original":"https://assets.ing.com/m/317e1b327ddcd565/original/Mirjam-Bani-500x500px.jpg","publishedAt":"2023-09-14T12:16:45Z","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/fc4b353a-9828-41c3-92d2-9b2b8bda7218/Mirjam-Bani-500x500px","type":"image","updatedAt":"2023-09-14T12:16:55Z","width":857},"jobTitle":"Econoom commercieel vastgoed & Public Sector"},"backLink":{"textLink":{"text":"Public","url":"/zakelijk/sector/public"}},"componentType":"editorialHeader","coreHeader":{"subtitle":"Vooruitzicht woningcorporaties","title":"Corporaties op koers, maar langetermijndoelen onder druk"},"date":"2026-09-07","readingTime":3},"publishDate":"2026-09-07T12:16:45.384+02:00"}}