De financiële ruimte van woningcorporaties wordt kleiner. Dat komt doordat de maatschappelijke opgaven harder groeien dan de kasstromen en de balans aankunnen. Investeringen moeten daarom strak passen binnen het gezamenlijke beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In dat kader zijn twee kengetallen extra belangrijk: de rentedekkingsratio of ‘Interest Coverage Ratio’ (ICR) en de verhouding van de lening tot waarde van de woningvoorraad of ‘Loan to Value” (LTV). In de praktijk wordt de rentedekkingsratio vaak als eerste krap. Dat zie je vooral bij een hogere rente en het oplopen van de kosten voor onderhoud en investeringen.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/40e80a19-fbfd-4f98-9260-9eb7d4287d09/Grafiek-Ontwikkeling-LTV","altTextNL":"Grafiek Ontwikkeling LTV","original":"https://assets.ing.com/asset/40e80a19-fbfd-4f98-9260-9eb7d4287d09/Grafiek-Ontwikkeling-LTV.svg","extension":"svg"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Tegelijk neemt de druk toe. Corporaties moeten nieuwbouw versnellen om tekorten te verminderen. Ook moeten woningen worden verduurzaamd en stap voor stap van het aardgas af. Daarnaast groeit de instandhoudingsopgave door verouderd bezit, funderingsproblemen en klachten over vocht en schimmel. Daarbovenop komen strengere eisen voor veiligheid en gezond wonen. Externe factoren zoals hogere bouwkosten en rentestijgingen maken dit effect sterker.
Nieuw is dat de sector deze spanning steeds vaker in beeld brengt met een kader voor de lange termijn, het Duurzaam Prestatiemodel. Daarmee verschuift de vraag. Het gaat niet alleen om wat de komende tien jaar kan, maar ook om wat daarna vol te houden is zonder later abrupt te moeten afremmen.
"},"alignedImage":{"position":"top","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/afade88b-53db-4b63-b078-6bb5533dad4c/Grafiek-Ontwikkeling-ICR","altTextNL":"Grafiek Ontwikkeling ICR","original":"https://assets.ing.com/asset/afade88b-53db-4b63-b078-6bb5533dad4c/Grafiek-Ontwikkeling-ICR.svg","extension":"svg"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Waarom is deze trend belangrijk voor de sector?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Deze ontwikkeling raakt de kern van wat corporaties moeten waarmaken. Het gaat om voldoende betaalbare woningen, goede kwaliteit, verduurzaming en nieuwbouw. Dat alles moet passen bij landelijke en regionale afspraken. Al langer zie je dat de sector gemiddeld richting financiële grenzen beweegt. Onderhoud, belastingen en rente stijgen vaak sneller dan de huurinkomsten. Daardoor wordt het lastiger om stevige afspraken te maken, terwijl je tegelijk financieel gezond moet blijven.
Ook het stelselbelang speelt mee. Borging via het Waarborgfonds houdt financiering betaalbaar, maar vraagt wel dat risico’s beheersbaar blijven. Als veel corporaties tegelijk maximaal gaan oprekken, wordt de sector kwetsbaarder bij tegenwind. Denk aan extra rentestappen, nieuwe kostenstijgingen of vertragingen in projecten. Daarom benadrukt de Autoriteit woningcorporaties het belang van realistische meerjarenbegrotingen. Ook verwacht de toezichthouder dat investeringsplannen aansluiten bij wat je eerder daadwerkelijk hebt gerealiseerd.
Regionale verschillen worden bovendien zichtbaarder. In sommige gebieden is er vooral druk om uit te breiden. In andere regio’s is juist de renovatie en kwaliteitsverbetering het grootst. Dat vraagt om keuzes in tempo en volgorde. Het helpt als je regionaal werkt met dezelfde definities en dezelfde rekenbasis, voordat je afspraken verdeelt of solidariteitsopties bespreekt.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Wat betekent dit voor jouw corporatie?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Voor jouw corporatie betekent dit dat extra ambities alleen houdbaar zijn als je strakker stuurt op financiële weerbaarheid over minstens vijftien jaar. Het Duurzaam Prestatiemodel en de regionale werkwijze helpen je om eerst de instandhoudingsopgave scherp te kwantificeren. Denk aan onderhoud, wettelijke verplichtingen, noodzakelijke verbeteringen zoals brandveiligheid en gezond wonen, funderingsherstel, leefbaarheid en verduurzaming op logische momenten. Pas daarna zie je hoeveel ruimte er echt overblijft voor nieuwbouw of versnelling.
Stuur daarbij nadrukkelijk op kasstromen, omdat de rentedekkingsratio in veel gevallen de beperkende factor is. Werk met scenario’s voor rente, bouwkosten, huurbeleid en realisatietempo. Zo kun je op tijd bijsturen voordat kengetallen onder druk komen te staan. Dat vraagt om strakkere fasering en realistische aannames over uitvoerbaarheid, bijvoorbeeld vergunningen, capaciteit en netcongestie. Leg keuzes vervolgens helder vast in begroting en meerjarenraming.
Regionaal loont het om vroeg af te stemmen op definities en uitgangspunten. Als de doorrekening laat zien dat niet alles past, kun je gerichter praten over samenwerking. Denk aan taakovername, projectsteun, overdracht van bezit of ruil van leningen. Zo worden prestatieafspraken geloofwaardiger en voorspelbaarder voor toezichthouders, financiers en partners.
"}},{"componentType":"linkList","componentStyle":"default","iconTitle":{"title":"Meer over"},"textLinks":[{"url":"/zakelijk/sector/public","text":"Public"},{"url":"/zakelijk/sector/public/vooruitzicht-woningcorporaties","text":"Actueel vooruitzicht Woningcorporaties"},{"url":"/zakelijk/sector/public/outlook-public-sector-en-non-profit","text":"Actueel vooruitzicht Overheid, Onderwijs en Kinderopvang"}]},{"componentType":"linkList","iconTitle":{"title":"Kennis over de economie"},"textLinks":[{"url":"/zakelijk/economie","text":"Onze economie"},{"url":"/zakelijk/sector/all-sectors","text":"Jouw sector"}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Jan Willem Spijkman","intro":"Sector Banker Public & Healthcare","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/72c18059-f71d-4a60-9bd5-3c5d6fe4ce88/Jan-Willem-Spijkman","type":"image","width":4023,"original":"https://assets.ing.com/m/d132bcf68ee35aac/original/Jan-Willem-Spijkman.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/public/jan-willem-spijkman"}}]}]},"legalZone":{"flexComponents":[{"componentType":"paragraph","title":"ING & Duurzaamheid","richBody":{"value":"De samenleving is in transitie naar een economie met weinig CO2-uitstoot. Dat geldt zowel voor onze klanten als voor ING. We financieren veel duurzame activiteiten, maar we financieren er nog altijd meer die dat niet zijn. Bekijk de vooruitgang die we boeken op ing.com/climate.
"}}]}}}