Deze publicatie kijkt naar twee specifieke plannen van het woonbeleid van de overheid: het plan om de middenhuur te reguleren en het instellen van een landelijke eis dat twee derde van de woningbouw betaalbaar moet zijn. De opbouw is als volgt:
De slechte toegankelijkheid van de vrije sector voor huishoudens met middeninkomens krijgt recent veel aandacht van de politiek. Het blijkt voor de middeninkomens (1) steeds moeilijker om een geschikte woning te vinden. Deze groep huishoudens is vanwege hun inkomen vaker aangewezen op de vrije sector huurmarkt dan hoge en lage inkomens; ze verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en leggen het op de koopwoningmarkt regelmatig af tegen meer koopkrachtige woningkopers.
We bespreken twee belangrijke oorzaken van de slechte toegankelijkheid van de vrije huursector en wat de gevolgen zijn voor de betaalbaarheid.
Oorzaak 1: vraag naar woningen overstijgt het aanbod
De slechte toegankelijkheid van de vrije huursector komt deels doordat de algemene vraag naar woningen flink groter is dan het aanbod. Zo bedraagt het statistische woningtekort op dit moment ca. 390.000 woningen. Om de schaarste aan woningen tegen te gaan heeft de Rijksoverheid daarom de doelstelling om voor 2030 bijna 1 miljoen woningen bij te bouwen. Deze extra woningen zijn nodig om te kunnen voldoen aan de verwachte groei van het aantal huishoudens, woningen die worden gesloopt te vervangen en het bestaande woningtekort terug te dringen. Dat de vraag naar woningen groter is dan het aanbod, zet opwaartse druk op de prijzen van koop- en huurwoningen.
Oorzaak 2: aanbod in vrije huursector beperkt, sociale huur en koopsegment domineren
Daarnaast is de vrije sector in verhouding tot het aandeel sociale huur- en koopwoningen met circa 8% - ofwel 631.000 woningen - relatief klein; het woningaanbod voor huishoudens die zijn aangewezen op de vrije huurmarkt voor het vinden van een woning is daarom al snel beperkt.
De vrije huursector is niet altijd zo klein geweest. Maar het beleid in afgelopen decennia heeft ervoor gezorgd dat de woningbouw vanaf het einde van de Tweede Wereldoorlog vooral gericht was op de bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen. Dit komt onder andere vanwege de fiscale subsidies op de koopwoningmarkt, die de verkoopwaarde van koopwoningen verhogen (ten opzichte van vrije sector huurwoningen). Daarnaast verklaren de regulering van de huren en subsidiering van het sociale segment waarom de focus in die periode meer kwam te liggen op de bouw van sociale huurwoningen door woningcorporaties.
Gevolg 1: steeds grotere groep huishoudens afhankelijk van vrije sector
Door het woningtekort is een steeds grotere groep huishoudens aangewezen op de vrije sector voor een nieuwe woning. Dit zijn relatief vaker middeninkomens met weinig eigen vermogen. Hun inkomen is namelijk te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Tegelijkertijd leggen ze het op de koopwoningmarkt regelmatig af tegen huishoudens met een hoog inkomen of veel eigen vermogen. Met name in de grote steden – in het bijzonder in Amsterdam - is het voor middeninkomens over tijd moeilijker geworden om een woning te kopen. Zo rekent DNB recent voor dat het inkomen van een startende leraar afgelopen 25 jaar met 56% is toegenomen, tegenover een stijging van de huizenprijzen in Amsterdam met 328%.
Naast deze groep middeninkomens zijn ook huishoudens die snel een woning nodig hebben – bijvoorbeeld vanwege een scheiding of (internationale) verhuizing in verband met een nieuwe baan of studie – doorgaans aangewezen op huurwoningen in de vrije sector.
Gevolg 2: betaalbaarheid vrije sector huurmarkt verslechtert
Het tekort aan woningen heeft als gevolg dat markthuren in de vrije sector snel stijgen. Omdat de huren gemiddeld sneller stijgen dan de inkomens van huishoudens, verslechtert de betaalbaarheid van de vrije sector huurmarkt. Zo bedroeg de stijging van de huren bij bewonerswisseling - in de gereguleerde en vrije sector – sinds 2018 ruim 9%. Dit ligt ver boven de gemiddelde jaarlijkse stijging van de lonen in dezelfde periode. Met name in de G4 stegen de vrije sectorhuren bij bewonerswisselingen hard: nieuwe huurders betaalden tussen 2017 en 2022 per maand gemiddeld €160 meer dan de vorige huurder.
Mede als gevolg van de snelle huurstijgingen zijn vrije sector huurders een relatief groter deel van hun besteedbaar inkomen kwijt dat huishoudens in de sociale huur- en koopwoningsector. In 2021 waren vrije sector huurders ruim 33% van hun inkomen kwijt aan huur, tegenover gemiddeld 23% voor sociale huurders en 16,5% voor woningeigenaren.
Gevolg 3: huren gereguleerde woningen steeds vaker boven liberalisatiegrens
De ruimte voor vrije sector verhuurders om hogere huren te vragen dan gerechtvaardigd is op basis van de kwaliteit van de woning, neemt toe. Zo blijkt dat ongeveer de helft van de ca. 284.000 private huurwoningen die volgens de systematiek van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) in het gereguleerde segment vallen, in 2021 voor een hogere huur verhuurd werden. In 2015 bedroeg dit percentage nog ongeveer 20%.
Naast de krapte en tijdsdruk die woningzoekers in de vrije huursector ervaren, speelt hierbij ook mee dat lang niet alle vrije sector huurders weten dat ze vanaf het aangaan van een nieuw huurcontract zes maanden de tijd hebben om de huur te laten toetsen bij de huurcommissie.
"},"alignedImage":{"position":"bottom"}},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Box 1 - maatschappij gebaat bij grotere huurwoningmarkt","richBody":{"value":"De slechte betaalbaarheid van de vrije huursector overschaduwd de potentiële voordelen van een grotere huurwoningmarkt (lees: voldoende, betaalbaar aanbod) voor huishoudens en de maatschappij als geheel.
Voordelen grotere huurwoningmarkt voor huishoudens
Twee voordelen van een grotere huurwoningmarkt voor de hele maatschappij
Het contrast tussen de positieve rendementen van woningbeleggers en slechte betaalbaarheid voor vrije sector huurders heeft de maatschappelijke druk om de positie van vrije sector huurders snel te verbeteren flink opgevoerd. De aanstaande plannen om de middenhuur te reguleren en te sturen op meer betaalbare bouw, zijn in dit licht een begrijpelijke beleidsreactie – echter dragen ze niet bij aan een structurele oplossing voor de slechte betaalbaarheid van de vrije sector huurmarkt. Hieronder beschrijven we de verwachte effecten van deze plannen en waarom ze het woningtekort naar verwachting zullen vergroten.
Kabinet wil betaalbaarheid op de woningmarkt snel verbeteren…
Het kabinet richt zich in haar recente woonbeleid deels op het realiseren van directe huurverlagingen in de vrije sector als oplossing voor de slechte betaalbaarheid. Zo ligt er het plan om de huren in het middensegment te reguleren. Deze maatregel vormt een belangrijk onderdeel van het Wetsvoorstel Betaalbare Huur (2) dat inmiddels ter behandeling bij de Eerste Kamer ligt. Daarnaast stelt ze in het Wetsvoorstel Regie Volkshuisvesting voor om als landelijke eis in te stellen dat twee derde van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn: koopwoningen van max. €390.000, sociale huurwoningen of woningen met een huur tot €1.123 per maand. De focus op het verlagen van de huren liggen in lijn met eerdere beleidsmaatregelen die als doel hebben de rol van particuliere woningbeleggers in te perken.
…in reactie op grote maatschappelijke druk voor snelle oplossingen
De maatschappelijke druk om de slechte betaalbaarheid van de vrije huursector snel te verbeteren nam afgelopen periode flink toe. Dit komt ten eerste door de snelle stijging van de vrije sectorhuren. Die maakt dat de ongelijkheid in woonlasten tussen huishoudens die verhuizen naar een woning in de vrije huursector ten opzichte van huishoudens die al langere tijd in dezelfde woning wonen over tijd is toegenomen.
Daarnaast heeft de toestroom van particuliere woningbeleggers de maatschappelijke druk om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren verhoogd. De snelle huurstijgingen, lage financieringsrentes van afgelopen decennium in combinatie met de lage belasting op verhuurdersinkomsten maakte het voor particuliere woningbeleggers afgelopen decennium relatief aantrekkelijk om steeds meer koopwoningen aan te kopen voor verhuur. Tussen 2013 en 2020 kocht deze groep woningbeleggers daarom per saldo meer woningen aan dan dat ze verkochten op de koopwoningmarkt. Aan de start van 2023 waren ruim 550.000 woningen in bezit van particuliere verhuurders.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ce503fcd-ccb7-46dd-95a0-b694c3cd9359/H1-Verkopen-en-aankopen-particuliere-woningbeleggers","original":"https://assets.ing.com/m/3af785c06f522c5c/original/H1-Verkopen-en-aankopen-particuliere-woningbeleggers.svg","extension":"svg"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Met het toenemen van de vraag van beleggers op de woningmarkt verslechterde de positie van starters op de koopwoningmarkt. De maatschappelijke druk om de het rendement van beleggers op de woningmarkt te verlagen, nam hierdoor toe. Het kabinet voerde daarom afgelopen jaren meerdere maatregelen in om de rol van particuliere woningbeleggers in te dammen – bijvoorbeeld via de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers en de invoering van de opkoopbescherming. De geplande Wet Betaalbare Huur zet de verwachte rendementen van particuliere beleggers verder onder druk.
Effect 1: extra huurregulering vertraagt nieuwbouwproductie
De plannen om de huren in het middensegment te reguleren remmen de woningbouw op korte termijn af. De regulering verlaagt namelijk de verwachte opbrengsten van woningverhuur en zal ervoor zorgen dat het verwachte rendement van een deel van de woningbouwplannen daalt tot onder de rendementseis van beleggers. Projectontwikkelaars zullen reageren door waar mogelijk projectaanpassingen te maken die de kosten drukken (bijvoorbeeld door het bouwen van kleinere woningen). Dit kost wel extra tijd, en zal zo de doorlooptijd van deze projecten vertragen. Projecten waarvoor geldt dat de regulering te veel knelt, worden mogelijk afgeblazen of voor onbepaalde tijd uitgesteld.
Op langere termijn ebt het negatieve effect van de extra huurregulering op de nieuwbouw weg, omdat de prijzen voor woningbouwgrond zullen dalen. De waarde van (woningbouw)grond hangt namelijk af van de waarde van de woning en alle kosten die samenhangen met het bouwen ervan. Doordat de verwachte opbrengsten van grond dalen, zullen ontwikkelaars bij nieuwe grondaankopen bereid zijn minder te bieden voor grond. De grondaankopen voor bestaande woningbouwplannen zijn vaak al langere tijd geleden gedaan, zodat de grondkosten voor deze plannen dus een gegeven zijn.
"}},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Box 2 - huurregulering raakt woningbouw in regio’s met grootste woningschaarste het hardst","richBody":{"value":"De verwachte vertraging van de woningbouw als gevolg van de plannen om het middenhuursegment te reguleren, zal groter zijn in de grote steden dan daarbuiten, omdat de huurverlaging in de grote steden bovengemiddeld uit zal vallen. De beoogde huurregulering van het middensegment zal de huren van de getroffen woningen naar schatting met gemiddeld €240,- per maand verlagen.
Logischerwijs is het verwachte kostenvoordeel voor nieuwe huurders in de grote steden daarom ook groter. De baten van de huurregulering voor de groep die erin slagen een gereguleerde middenhuurwoning te vinden, vallen dus relatief groter uit.
Toch verandert dit niets aan het verwachte lange termijn effect de extra huurregulering. Ten eerste werkt de afremmende werking op de woningbouw op de korte termijn averechts. Ten tweede suggereert recent onderzoek juist dat het bouwen van woningen in de duurste regio’s van Nederland (lees: de Randstad) de meest effectieve manier is om de betaalbaarheid van wonen in het hele land te verbeteren.
"}}]},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Ook extra betaalbaarheidseisen zullen woningbouw vertragen
Ook de geplande verplichting dat twee derde van de te bouwen woningen betaalbaar moet zijn, vertraagt de bouw van woningen naar verwachting op twee manieren vertragen. Ten eerste kan de eis de haalbaarheid van woningbouwprojecten verslechteren. Woningbouwplannen bestaan nu gewoonlijk al uit een mix van woningen in het lage, midden en dure prijssegment. Een deel van de opbrengsten van de duurdere woningen dekken gewoonlijk de financiële tekorten van de te bouwen woningen in het lagere prijssegment. Wanneer de verhouding van het aantal woningen met een lagere prijs toeneemt, kan de haalbaarheid van een project onder druk komen te staan.
Ten tweede kan de eis de tegenstand van huidige bewoners voor woningbouwplannen vergroten. Naast de eis van “twee derde betaalbaar” wil de overheid ook dat minimaal 30% van alle te bouwen woningen sociale huurwoningen zijn. In veel gemeenten – namelijk 82% - ligt dit aandeel een stuk hoger het huidige aandeel sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad. Hoewel het tegengaan van segregatie een belangrijk maatschappelijk argument kan zijn om het aandeel sociale huurwoningen in deze gemeenten te verhogen, valt niet uit te sluiten dat deze eis tot extra weerstand kan leiden voor woningbouwplannen – bijvoorbeeld in gemeenten waar nu overwegend huishoudens wonen met hogere inkomens.
"}},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Box 3 – Amsterdam: gevolg van meer betaalbare woningen, is kleinere bouw","richBody":{"value":"Woningcorporaties komen slagkracht tekort om tegenwicht te bieden
Woningcorporaties hebben onvoldoende slagkracht om de bouw van middenhuurwoningen snel op te voeren en zo tegenwicht te bieden aan de lagere woningbouwproductie door marktpartijen. Dat het woningcorporaties op termijn al ontbreekt aan financiële ruimte voor het uitvoeren van hun kerntaken in het sociale segment is een belangrijke oorzaak. Zo moeten woningcorporaties komende jaren al geld lenen voor het onderhoud en de verduurzaming van hun bestaande bezit (voornamelijk sociale huurwoningen) zonder dat hier extra inkomsten tegenover staan. En ook de financiering van nieuwbouw vormt een knelpunt; recent onderzoek door Finance Ideas toont aan dat ca. 20% van alle corporaties niet zal kunnen voldoen aan hun verplichtingen uit de Nationale Prestatieafspraken – waaronder de bouw van 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen tot aan 2030 -, omdat ze binnen tien jaar tegen hun financiële grenzen aanlopen.
Bovendien zien lang niet alle woningcorporaties het als hun rol om meer huurwoningen aan te bieden in het middensegment. Beleidsmaatregelen als de invoering van de VPB-belastingplicht in 2008 en herziening van de Woningwet in 2015 zijn een belangrijke oorzaak. Woningcorporaties zijn zich vanaf die tijd vooral gaan richten op het bouwen, onderhouden en verduurzamen van sociale huurwoningen. Het aanbieden van huurwoningen in het middensegment heeft sindsdien bij veel woningcorporaties verloren aan strategische prioriteit.
"}},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Box 4 - Woonforte voorbeeld van woningcorporatie die actiever inzet op bouw middenhuurwoningen","richBody":{"value":"De strategische focus op het sociale segment heeft de interne bedrijfsvoering van woningcorporaties logischerwijs beïnvloed. De bedrijfsprocessen van woningcorporaties zijn hierdoor voornamelijk ingericht op het uitvoeren van hun sociale activiteiten. Dit geldt onder meer voor het doen van financieringsaanvragen: waar woningcorporaties de weg naar het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) – hun onderlinge garantiesysteem - voor de financiering van sociale woningbouw makkelijk weten te vinden, lijken veel corporaties het als drempel te ervaren om zich te wenden tot commerciële partijen voor de financiering van middenhuurwoningen.
Het is vanwege bovenstaande factoren niet realistisch dat woningcorporaties de productie van middenhuurwoningen op korte termijn snel kunnen opvoeren. Of de eigen ambitie om tot aan 2030 50.000 middenhuurwoningen haalbaar is, is zelfs maar de vraag. Zo produceerden woningcorporaties in 2022 in totaal nog geen 700 niet-Daeb woningen (dit zullen vooral middenhuurwoningen zijn). Dit is ruimschoots onder de bouw van 6.250 middenhuurwoningen die jaarlijks nodig is tot aan 2030.
Effect 2: door extra huurregulering krimpt de huurwoningvoorraad…
Door de extra huurregulering verschuift een deel van de huurwoningvoorraad op termijn naar verwachting naar de koopwoningvoorraad. Verhuurders die getroffen worden door de extra huurregulering zullen na afloop van een huurcontract vaker besluiten om huurwoningen te verkopen op de koopwoningmarkt, vanwege de daling van hun verwachte beleggingsrendement. Hoewel dit het aanbod voor starters op de koopwoningmarkt vergroot, neemt het aanbod op de huurwoningmarkt hierdoor af.
Effect 3: …en neemt de vraag naar huurwoningen toe
Extra huurregulering maakt het goedkoper om een woning te huren en kan de vraag naar huurwoningen zo verder aanjagen. Als gevolg hiervan kan het aantal geïnteresseerde huishoudens per vrijgekomen huurwoning toenemen. Bijvoorbeeld omdat thuiswonende jongeren die er vanwege de hoge huren eerder voor kozen om hun zoektocht naar huurwoning uit te stellen, na invoering van de huurregulering wel voor kiezen om vraag uit te oefenen.
In combinatie met de verwachte daling van de huurwoningvoorraad kan dit de krapte op de huurwoningmarkt vergroten. Dit vertaalt zich vervolgens in meer opwaartse prijsdruk in het (kleinere) overgebleven deel van de vrije sector.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/8e72c8d7-679f-44f5-95dd-289021a1ffb5/H2-Effecten-huurregulering","original":"https://assets.ing.com/m/28c13ebe56869962/original/H2-Effecten-huurregulering.svg","extension":"svg"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Afdwingen lagere huren lost problemen middeninkomens op de woningmarkt niet op
De geplande extra huurregulering en betaalbaarheidseisen voor nieuwbouw lossen de slechte toegankelijkheid van de woningmarkt voor middeninkomens naar verwachting dus niet op – Hoewel huishoudens die erin slagen een gereguleerde woning in het middensegment te vinden wel profiteren van een lagere huur, valt te bezien in hoeverre dit ook de huishoudens zijn met een middeninkomen. Daarnaast zorgen de plannen er voor dat middeninkomens die geen nieuw gereguleerde huurwoning bemachtigen juist nog moeilijker een betaalbare woning zullen vinden. Dit komt door de afremmende werking van de plannen op de woningbouw en de verwachte verschuiving van de huur- naar de koopwoningmarkt.
Middeninkomens op de woningmarkt zijn uiteindelijk het best geholpen met het terugdringen van het woningtekort, de grondoorzaak van de slechte betaalbaarheid van de vrije huursector. Of een beleidsmaatregel er structureel aan bijdraagt om de positie van middeninkomens op de woningmarkt te helpen, komt daarom simpelweg neer op de vraag: helpt de beleidsmaatregel om het woningtekort tegen te gaan? Het terugdringen van dit tekort kan door de bouw van woningen te versnellen en door de vraag naar woningen tegen te gaan. We zetten hieronder een aantal specifieke maatregelen op een rij die experts vaker aandragen om het tekort aan woningen tegen te gaan.
Tegengaan woningtekort enige structurele oplossing voor middeninkomens op de woningmarkt
Het verkleinen van het woningtekort is uiteindelijk de enige oplossing om de toegankelijkheid van de woningmarkt voor middeninkomens te verbeteren. Zowel marktpartijen als woningcorporaties kunnen – door meer woningen te bouwen – helpen het woningtekort terug te dringen. Wie de woningen uiteindelijk bouwt, maakt voor het woningtekort uiteindelijk niet uit. Een goed investeringsklimaat voor woningbeleggers en maatregelen die de slagkracht van woningcorporaties in het middensegment vergroten kunnen daarom beide helpen om de woningbouw te versnellen. Wat als de optimale rol voor de markt en woningcorporaties gezien wordt, is daarmee in belangrijke mate dus een politieke afweging.
Een andere manier om het tekort terug te dringen, is door de vraag naar woningen te verlagen. Dit kan op kortere termijn verlichting bieden op de woningmarkt. Vanwege de lange doorlooptijd van woningbouw en de complexe politieke besluitvorming rondom het aanwijzen van woningbouwlocaties, gaat er namelijk een tijd overheen voordat het bouwen van nieuwe woningen helpt om de woningschaarste te verminderen.
Vanwege de diverse knelpunten op de woningmarkt is er een mix aan oplossingen nodig om het woningtekort terug te dringen. Onderstaand beschrijven we een aantal belangrijke oplossingen voor het woningtekort die door experts worden aangehaald.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53733029-513d-4305-8efd-b04446170e86/H3-Mogelijke-beleidsreacties","original":"https://assets.ing.com/m/31632776708466b2/original/H3-Mogelijke-beleidsreacties.svg","extension":"svg"}},{"componentType":"testimonial","testimonialList":[{"authorInfo":{"authorName":"Sophie Kraaijeveld","jobTitle":"Sector Banker Real Estate","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/1b48a681-0085-47fa-9777-cf29638456b2/Sophie-Kraaijeveld","type":"image","width":437,"altTextNL":"Sophie Kraaijeveld","original":"https://assets.ing.com/m/7ca54ff747a4acae/original/Sophie-Kraaijeveld.jpg","extension":"jpg"}},"testimonialText":{"body":"Het tekort aan betaalbare huurwoningen kan het beste opgelost worden door de oorzaak te bestrijden en niet de symptomen. Een acceptabel rendement voor beleggers helpt te voorkomen dat de woningbouw terugvalt en het tekort aan woningen toeneemt.","textLink":{"url":"/zakelijk/sector/real-estate/sophie-kraaijeveld","text":"Voor vragen neem contact op met Sophie"}}}]},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Oplossingsrichting 1: maatregelen die helpen om de woningbouw te versnellen
Risico op hogere overheidsuitgaven omdat grondprijzen zich minder aanpassen: als marktpartijen verwachten dat de overheid langdurig bouwsubsidies zal verlenen, zullen grondeigenaren de prijs die ze bereid zijn te vragen voor (woningbouw)grond minder verlagen. Dit vergroot vervolgens de noodzaak om de subsidieprogramma’s langdurig in stand te houden om te voorkomen dat de nieuwbouw vertraagt (een “selffulfilling prophecy”). Bouwsubsidies houden zo dus op termijn deels de winsten voor grondeigenaren in stand.
Risico dat extra nieuwbouw door bouwsubsidies tegenvalt:
de overheid heeft niet altijd goed zicht op de kosten en opbrengsten van woningbouwprojecten. Hierdoor bestaat het risico dat subsidies worden toegekend aan projecten die ook zonder subsidie tot stand zouden zijn gekomen. Of dat ontwikkelaars door subsidies minder geneigd zullen zijn te zoeken naar kostenbesparingen, waardoor de bouwkosten op termijn structureel hoger uit zullen vallen dan strikt noodzakelijk. Het is dus maar de vraag in hoeverre extra bouwsubsidies er ook echt in slagen om de nieuwbouwproductie te verhogen
Het versoepelen van deze eisen hoeft overigens niet ten koste te gaan van de positie van starters op de woningmarkt. Verschillende experts wijzen er namelijk op dat er door nieuwe woningen te bouwen doorgaans meer woningen op de markt komen dat het aantal nieuwbouwwoningen zelf. Door woningen te bouwen die aansluiten bij de woonwensen van doorstromers, bijvoorbeeld ouderen of gezinnen met kinderen, kan de toegankelijkheid van de woningmarkt hierdoor sneller verbeteren dan wanneer beleid zich sec richt op de betaalbaarheid van nieuwbouw.
Om deze maatregel uit te voeren is het wel eerst nodig om de Europese staatssteunregels aan te passen (EC-Besluit 2009 en DAEB-Vrijstellingsbesluit 2012). Het demissionaire kabinet is momenteel in gesprek met de Europese Commissie om de staatssteunregels te versoepelen om zo geborgde financiering voor middenhuurwoningen mogelijk te maken.
Meer financiële ruimte (algemeen)
Meer algemene (fiscale) maatregelen om de financiële ruimte van woningcorporaties te verhogen zijn de afschaffing van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties en de invoering van een herbestedingsreserve. Dit laatste biedt woningcorporaties de mogelijkheid om een deel van hun fiscale winst te reserveren voor nieuwbouw en deze af te boeken van hun winst.
Ook het verminderen van huurprijsbeperkingen helpt, omdat dit de verhuuropbrengsten van woningcorporaties vergroot. Denk bijvoorbeeld aan de regels voor passend toewijzen en eenmalige huurverlagingen voor huishoudens in de sociale huursector met een relatief laag inkomen ten opzichte van de huur. Door de koopkracht van lage inkomens niet te verbeteren via lagere huren, maar via een hogere huurtoeslag, zal de financiële houdbaarheid van woningcorporaties op de langere termijn verbeteren.
Hoewel een duurzaam bedrijfsmodel woningcorporaties op langere termijn ook meer ruimte geeft om een rol te spelen in het middenhuursegment, zullen veel corporaties in eerste instantie geneigd zijn om de extra financiële ruimte die ontstaat door een lagere belastingdruk en hogere huuropbrengsten in te zetten voor hun activiteiten in het sociale segment. Als woningcorporaties via het WSW ook geborgde financiering kunnen aantrekken voor hun activiteiten in het middenhuursegment, stimuleert dit wel gericht de activiteiten van corporaties in het middenhuursegment.
Sturen op groter strategisch belang van middenhuur…
We bespraken eerder dat woningcorporaties nu vooral gericht zijn op de activiteiten in het sociale segment. Hier gaat het grootste deel van hun inzet nu daarom ook naar toe. Als hun strategische focus verschuift naar het middenhuursegment, zullen corporaties hier op termijn ook een groter deel van hun capaciteit op inzetten. Bij gelijke capaciteit betekent dit wel een verschuiving van de activiteiten van woningcorporaties van het sociale naar het middenhuursegment.
De overheid kan via beleid sturen op het vergroten van de rol van woningcorporaties in het middenhuursegment. Met de Nationale Prestatieafspraken – waarin corporaties onder meer hebben afgesproken om tot aan 2050 50.000 middenhuurwoningen te bouwen – gaf de overheid in 2022 een duidelijk signaal af dat ze een grotere rol ziet voor woningcorporaties in het middensegment. Het voeren van langjarig en consistent beleid zal er naar verwachting aan bijdragen dat woningcorporaties weer actiever worden in het middenhuursegment.
… en verminderen van praktische drempels
De vertaling van strategische doelen naar acties in het middenhuursegment vraagt om aanpassingen in de bedrijfsvoering van corporaties. Aedes – de vereniging van woningcorporaties – ontwikkelde recent daarom al drie tools om woningcorporaties te helpen om beslissingen te nemen over hun activiteiten in het middenhuursegment.
Ten slotte kan de financiële sector mogelijk helpen door woningcorporaties bekender te maken het aanvragen van ongeborgde financiering (commerciële financiering zonder overheidsborgstelling) voor de bouw van middenhuurwoningen. Nu ervaren corporaties dit proces regelmatig als drempel.
Andere benodigde oplossingen: de belemmeringen voor de woningbouw zijn divers en sommige bleven tot nu toe onbesproken. Bijvoorbeeld het samenspel tussen ruimte voor woningbouw en andere ruimtelijke opgaven; het scheppen van scherpere ruimtelijke kaders en verbreden van de aanpak grootschalige woningbouw zijn enkele mogelijke oplossingsrichtingen. Daarnaast profiteren gemeenten nu nog te weinig van nieuwbouw. Het invoeren van een planbatenheffing – genoemd in het hoofdlijnenakkoord tussen PVV, VVD, NSC en BBB - kan helpen om dit op te lossen. Dit is een heffing op de waardestijging van grond wanneer deze een waardevollere bestemming krijgt. Wanneer de baten van deze heffing ten goede komt aan gemeenten, neemt de financiële prikkel voor gemeenten om nieuwbouw toe te staan toe.
Oplossingsrichting 2: maatregelen die helpen om de vraag naar woningen te verlagen of de bestaande woningvoorraad beter te benutten
Over hoe groot de potentie is van splitsen en optoppen zijn de meningen overigens verdeeld. Zo concludeert de Stec Groep in 2023 dat de potentie tussen de 180.000 en 260.000 woningen bedraagt. Meer recent concluderen Pop-up City en Republic (in een onderzoek in opdracht van branchevereniging WoningBouwersNL) dat de potentie slechts 15.000 tot ca. 31.000 woningen bedraagt vanwege juridische, praktische en technische beperkingen.
"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Auteur
Mirjam Bani
Met medewerking van
Sophie Kraaijeveld, ING Sector Banking, sophie.kraaijeveld@ing.com
Jan Willem Spijkman, ING Sector Banking, jan.willem.spijkman@ing.com
Sander Burgers, ING Research
Lex Hoekstra, ING Research
Marcel Klok, ING Research
Maurice van Sante, ING Research
Met dank aan
Erik van Assen (Aedes)
Monique Brewster (Woonforte)
Simone Broens (Coever Vastgoed)
Johan Conijn (Finance Ideas)
Erik van der Most (Stadlander)
Niels van der Poel (Aedes)
Marc van der Steen (Stadlander)
Rob van der Sterren (Coever Vastgoed)
Sander Uiterwaal (Havensteder)
Joep Visschedijk (Garbe Institutional Capital)
Wim Wensing (Amvest, IVBN)
Barbara Westrik (Urban Interest)
Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Outlook Nederland 2025: groei van achter de dijken","body":"5 december 2024 - De Nederlandse economie groeit in 2025 naar verwachting op het gematigde tempo van 1,3%, vooral dankzij de binnenlandse vraag.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/747f062e-2035-4ffe-85da-640f51b21d49/Card-Outlook-2025-Groei-van-achter-de-dijken","type":"image","width":1024,"original":"https://assets.ing.com/m/19cf2e0d2b9496ad/original/Card-Outlook-2025-Groei-van-achter-de-dijken.png","extension":"png"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland/outlook-nederlandse-economie"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over de Nederlandse economie","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f166203c-2322-4c95-a19b-f4d5d5d609fd/Map-Netherlands-icon","type":"image","width":312,"original":"https://assets.ing.com/m/644f5fb91126c7f1/original/Map-Netherlands-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over Real Estate","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/3370ea8b-af26-42fc-a705-f5bca51c2c07/Icon-Real-Estate","type":"image","width":236,"original":"https://assets.ing.com/m/5003b1fe1efc1619/original/Icon-Real-Estate.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/real-estate"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over Public Sector","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/e1dfae85-89e5-4736-9c96-fb56fcaecfc7/Icon-Public","type":"image","width":236,"original":"https://assets.ing.com/m/63543bd6beeaf0eb/original/Icon-Public.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/public"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Blijf op de hoogte"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}