ING Research verwacht dat het aantal transacties van bestaande woningen volgend jaar verder oploopt tot circa 245.000, waarmee het eerdere record uit 2017 wordt overtroffen. De huizenprijzen stijgen naar verwachting verder in 2026, maar minder hard dan dit jaar. Eind 2026 zullen de prijzen naar verwachting zo’n 3,5% hoger liggen dan einde dit jaar en gemiddeld uitkomen op ruim € 500.000. Verkopende beleggers spelen ook volgend jaar een grote rol op de markt. Vooral in en rondom de grote steden zorgen ze voor extra aanbod, waardoor het aantal transacties toeneemt en de huizenprijsstijging afzwakt.
"},"alignedImage":{"position":"bottom"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Aanbod neemt toe, maar markt blijft zeer krap
Het aanbod van koopwoningen neemt geleidelijk aan toe en we verwachten dat deze trend doorzet volgend jaar. Dit jaar zijn er tot nu toe zo’n 16% meer woningen in de verkoop gegaan via NVM makelaars vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Hierdoor komt de markt steeds verder op gang. Waar een gebrek aan aanbod vorig jaar nog een aanzienlijke rem zette op de doorstroming, zien we nu dat deze belemmering langzaamaan afneemt. Dat vergroot de dynamiek in de markt.
Ondanks dat het aanbod toeneemt, blijft de woningmarkt in 2026 naar verwachting zeer krap. Het aanbod van 32.000 te koop staande woningen (aan het einde van het derde kwartaal) bij NVM-makelaars is relatief beperkt. Het is weliswaar zo’n 17% meer dan een jaar eerder, maar wel aanzienlijk minder dan tien jaar geleden. Toen herstelde de woningmarkt van de financiële crisis en stonden er 144.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. Daardoor blijft de markt een verkopersmarkt, met weinig keuzemogelijkheden en veel concurrentie voor kopers.
De krapte neemt door het toegenomen aanbod iets af. Dit effect is het sterkst in en rond de grote steden, met name in het appartementensegment. In landelijke regio’s neemt de krapte daarentegen minder snel af.
Extra aanbod vooral de verkopende beleggers
Vooral de verkoop van huurwoningen door beleggers en van tweede woningen zorgt voor extra aanbod op de markt. Dit jaar was ongeveer één op de vijf van de transacties van bestaande woningen een voormalige huurwoning. Dit zijn vaak appartementen die vooral in stedelijke gebieden in de Randstad en in studentensteden staan. In de vier grote steden - Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht - beïnvloeden ze voor een groot deel de markt. Van alle woningverkopen daar was ongeveer 40% een voormalige huurwoning.
De verkoop van voormalige huurwoningen zal ook volgend jaar voor meer doorstroming zorgen. Vooral starters kochten deze woningen, maar ook huishoudens die al een koopwoningen hadden stroomde ernaar door. Starters kochten dit jaar ongeveer twee derde van alle woningen die investeerders verkochten aan eigenaar-bewoners. Maar ook doorstromers kochten het andere deel van deze woningen. Doordat bij een verhuizing hun eigen woning in de verkoop doen, komt de hele markt meer in beweging.
Volgend zal jaar zal het aantal bestaande woningen dat te koop wordt gezet ook toenemen, doordat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen naar verwachting zal stijgen. Meer opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2026 leiden namelijk tot meer doorstroming. Huiseigenaren die verhuizen naar een nieuwbouwwoning verkopen doorgaans hun oude woning te koop, waardoor het aantal te koop gezette bestaande koopwoningen toeneemt.
Stijging aantal woningverkopen zet volgend jaar door
Naar verwachting zal het ruimere woningaanbod in combinatie met de hoge vraag zorgen voor meer transacties volgend jaar. Voor 2026 verwachten we 245.000 transacties van bestaande woningen, een stijging van 2% ten opzichte van de verwachte 240.000 voor dit jaar. Daarmee zal het eerdere recordaantal uit 2017 overtroffen worden. Toen werden er zo’n 242.000 bestaande woningen verkocht, blijkt uit cijfers van het CBS.
Minder hoge huizenprijsstijging door verkopende beleggers
De huizenprijzen zullen volgend jaar naar verwachting verder doorstijgen, maar wel minder sterk dan dit jaar. De huizenprijsstijging wordt gedempt doordat beleggers hun huurwoningen verkopen. Vooral in de grote steden en randgemeenten – waar deze ontwikkeling sterker speelt – stijgen de huizenprijzen mede daardoor dit jaar minder hard en liggen zo onder de gemiddelde landelijke huizenprijsstijging.
Dat deze ontwikkeling de huizenprijsstijging dempt, komt ten eerste doordat het bijdraagt aan meer aanbod waardoor er meer keuzemogelijkheden voor kopers ontstaan. Ten tweede komt het doordat de transactieprijzen van deze woningen lager liggen dan de doorsnee verkochte woning. Dat komt omdat deze woningen van lagere kwaliteit zijn. De afwerking is vaak minder en ze hebben daarnaast gemiddeld ook een minder goed energielabel, blijkt uit de eerder genoemde NVM-analyse.
Toch zijn er genoeg factoren die ervoor zorgen dat wij een solide prijsstijging voor volgend jaar blijven verwachten. Naast de aanhoudende krapte, zullen hogere hypotheken en de toenemende financiële steun voor starters ook bijdragen aan hogere huizenprijzen in 2026.
Hogere hypotheken dragen bij aan hogere huizenprijzen
De maximale hypotheek die huishoudens kunnen krijgen voor de aankoop van een woning zal volgend jaar naar verwachting licht hoger liggen dan nu. Een hogere maximale hypotheek vergroot de biedruimte van huishoudens, wat opwaartse druk op huizenprijzen geeft.
We verwachten dat de cao-lonen volgend jaar verder doorstijgen met zo’n 3,5%. Daardoor kunnen huishoudens volgend jaar een hoger brutoloon meenemen voor een hypotheek vergeleken met dit jaar.
Tegelijkertijd zijn er volgend jaar ook factoren die de groei in leenruimte beperken. Zo zullen strengere NIBUD-normen in 2026 en de door ons verwachte iets hogere kapitaalmarktrentes de maximale hypotheek iets omlaag drukken. De gemiddelde aangeboden hypotheekrente met een rentevaste periode van 10-jaar ligt nu rond de 4% (bij een annuïteit van 30-jaar en LTV <=100%). De verwachte stijging van de kapitaalmarktrente vergroot de kans dat de hypotheekrentes met een lange rentevaste periode ook iets hoger komen te liggen.
Per saldo zal de maximale hypotheek voor huishoudens volgend jaar iets toenemen en eind 2026 iets hoger liggen dan dit jaar. Dat draagt bij aan stijgende huizenprijzen.
Meer ondersteuning voor starters stuwt huizenprijzen ook
In 2026 zal de financiële ondersteuning van starters naar verwachting verder toenemen en zo ook bijdragen aan de stijging van de huizenprijzen.
Starters worden steeds vaker ondersteund bij de aankoop van een woning via een schenking of extra lening. Ongeveer 30% van de starters ontvangt een schenking en naar schatting ongeveer 17% ontvangt een lening van familie of vrienden voor de aankoop van een woning.
Ook ondersteuning van gemeenten via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) zal naar verwachting verder toenemen. In het derde kwartaal van dit jaar ontvingen meer dan 2.000 starters een lening van SVn voor de aankoop van een woning. Dat komt neer op circa 10% van alle woningaankopen door starters. Deze starterslening kan maximaal € 50,000 bedragen en kan bovenop de hypotheek verstrekt worden.
Huizenprijsstijging zwakt volgend jaar verder af
Al met al verwachten we dat de huizenprijzen volgend jaar met zo’n 3,5% zullen doorstijgen (dec 2026 t.o.v. dec 2025). Voor dit jaar verwachten we een huizenprijsstijging die neerkomt op ongeveer 6,5%. De huizenprijsstijging zal dus verder afzwakken.
Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Vermogen van ouders speelt steeds grotere rol op woningmarkt","body":"18 april - Koopstarters hebben naar verhouding een hoger inkomen en brengen steeds meer eigen vermogen mee. Vermogen dat ze steeds vaker door hun ouders geschonken krijgen.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/4d1021fc-0f7e-4966-9573-a43392728ed2/Duik-in-de-economie-huizenrij","type":"image","width":2508,"original":"https://assets.ing.com/m/53bbf5b133f4db00/original/Duik-in-de-economie-huizenrij.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/woningmarkt/vermogen-van-ouders-speelt-steeds-grotere-rol-op-woningmarkt"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Sterke stijging woonlasten voor jongeren in private huur","body":"23 mei - Jonge huishoudens komen steeds vaker in de duurdere private huursector terecht. Bij hen ging vorig jaar bijna de helft (46%) van hun besteedbaar inkomen op aan woonlasten.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/34f2b346-b3c9-440e-9b48-339d8542dbad/Sua-Public-januari","type":"image","width":564,"original":"https://assets.ing.com/m/37c887ae026ea74/original/Sua-Public-januari.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/woningmarkt/sterke-stijging-woonlasten-voor-jongeren-in-private-huur"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Dutch Housing Market Chartbook","intro":"An overview in more than 30 visuals","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/51ce12ab-3a44-4f23-8742-58315f994d62/Products-Chart_Outline","type":"image","width":32,"altTextNL":"\"\"","original":"https://assets.ing.com/m/516e3304d5bbe4b5/original/Products-Chart_Outline.svg","extension":"svg"},"link":{}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over de Nederlandse economie","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f166203c-2322-4c95-a19b-f4d5d5d609fd/Map-Netherlands-icon","type":"image","width":312,"original":"https://assets.ing.com/m/644f5fb91126c7f1/original/Map-Netherlands-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Blijf op de hoogte"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}