Een renovatie van het woonbeleid kan helpen deze knelpunten op te lossen. Een groep economen en woningmarktdeskundigen, waaronder ING Research, doet suggesties voor een samenhangend en evenwichtig pakket aan maatregelen om de knelpunten op de woningmarkt op te lossen.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Grondige renovatie van woonbeleid langs vier pijlers"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"De voorgestelde renovatie bestaat uit vier pijlers en alleen in samenhang leiden ze tot het gewenste resultaat. De maatregelen (17 in totaal) zijn onderverdeeld in vier categorieën:
Er zijn in Nederland door de jaren heen een aantal waardevolle voorstellen voor structurele hervorming van de woningmarkt gedaan (zoals het Zesstappenplan van diverse economen (Bartelsman et al., 2012), De Nederlandse economie in stabieler vaarwater (SER, 2013) en Ruimte voor wonen (Rijksoverheid, 2020)). Hierop voortbouwend en na een uitgebreide raadpleging van een brede groep deskundigen is deze suggestie voor een samenhangend en evenwichtig pakket aan maatregelen tot stand gekomen. Met ons voorstel willen we politiek en belanghebbenden inspireren om met een langetermijnblik aan het woonbeleid te werken, zodat toekomstige generaties minder stress hebben door dalende prijzen, toegang hebben tot wonen, meer geld overhouden voor andere dingen en hun werk meer zien lonen.
1. Belastingmaatregelen
Het eerste deel van de renovatie van het woonbeleid richt zich op een gelijkere behandeling van huren en kopen. Dit biedt ruimte voor een lagere inkomstenbelasting, zorgt voor een stabieler verloop van de huizenprijzen, en vermindert de ongelijkheid tussen huurders en kopers. De eigen woning verhuist van box 1 (werk en woning) naar box 3 (sparen en beleggen), zodra het kabinet de aangekondigde hervorming van box 3 heeft afgerond. Hier moet de huiseigenaar belasting betalen over het werkelijke rendement op de eigen woning, inclusief een voorheffing op de winst die bij de verkoop van het huis wordt verrekend. Wel kunnen huishoudens deels uitstel van belasting krijgen, zodat zij niet in de financiële problemen komen. De huurtoeslag verandert in een woontoeslag voor alle huishoudens met een lager inkomen, ongeacht of zij een huurhuis of een koophuis hebben.
2. Maatregelen voor meer nieuwbouw
Een groter aanbod van woningen is uiteindelijk de enige manier om de woningmarkt structureel toegankelijker te maken, Daarom vormt dit het tweede onderdeel van de renovatie. Nederland staat bekend als een land waar het woningaanbod de vraag slecht volgt. Dit vergroot in tijden van een stijgende vraag niet alleen de woningschaarste, maar zorgt ook voor een grilliger prijsverloop. Een betere aansluiting van het aanbod op de vraag zorgt ervoor dat schommelingen in de vraag naar woningen meer effect hebben op de woningbouw en minder op de huizenprijzen. Onze voorstellen voor de nieuwbouw vullen de kabinetsplannen aan en richten zich met name op hogere gemeentelijke prikkels voor nieuwbouw en eenvoudigere bouwprocedures.
Een sterke prikkel ontstaat als gemeenten en hun bestaande inwoners financieel meer kunnen profiteren van nieuwbouw. Dit kan door een zogeheten planbatenheffing in te voeren. Hiermee bedoelen we een belasting op de waardestijging van de grond die optreedt bij een bestemmingsverandering. Met de opbrengsten hiervan kunnen gemeenten maatschappelijke doelstellingen – zoals meer sociale woningbouw – vaker direct financieren door een subsidie te geven in plaats van door eisen te stellen aan projecten. Dit versimpelt het onderhandelingsproces tussen gemeenten en projectontwikkelaars. Een tweede prikkel ontstaat door lange periodes van bovengemiddelde woningprijsstijgingen mee te nemen bij de inschatting van de woningbehoefte. De huidige methodiek op basis van demografische ontwikkelingen zorgt nu soms voor een onderschatting hiervan. Ten slotte stellen we uniformere bouweisen voor om industrieel bouwen gemakkelijker te maken.
3. Maatregelen om sterke groei van huizenprijzen en hypotheken tegen te gaan
Ons voorstel om de leennormensystematiek te renoveren, is erop gericht de huizenprijzen stabieler te maken. Dit kan door de leennormen niet verder te verruimen in tijden van sterke prijsstijgingen. Doel hiervan is de kans op toekomstige prijsdalingen te verkleinen, en daarmee de schade voor huishoudens en de economie te beperken. Op termijn kan ook een lagere maximale loan-to-value hieraan bijdragen. Daarnaast kunnen kopers een hogere maximale hypotheek ten opzichte van hun inkomen krijgen als zij een woning kopen met een gunstig energielabel en een lagere bij een woning met een ongunstig energielabel. Dit in verband met de aanzienlijke verschillen in woonlasten. Hierdoor nemen de financiële risico’s bij hoge energieprijzen af.
4. Maatregelen voor een beter functionerend vrije huursegment
Het vierde deel van de renovatie is erop gericht het aanbod van vrijesector huurwoningen te vergroten, in aanvulling op bouw door woningcorporaties. Hierdoor dalen markthuren en wordt het gemakkelijker om een woning te vinden. Dit zorgt er ook voor dat huurders meer kunnen sparen voor een eigen woning. Wanneer starters op de koopwoningmarkt meer eigen geld kunnen inbrengen, worden zij namelijk minder afhankelijk van een hoge hypotheek.
Hoewel huurregulering op korte termijn zorgt voor lagere woonlasten voor de huishoudens die daarvan profiteren, gaat zij op lange termijn ten koste van het aanbod door private partijen. Om het aanbod van vrijesector huurwoningen in het lagere segment te stimuleren, stellen we voor om op termijn het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS) stapsgewijs af te schaffen voor nieuwe huurcontracten en alleen huurverhogingen te reguleren. Doordat commerciële verhuurders hun woningen hierdoor tegen een marktconforme huur kunnen verhuren, zullen zij meer gaan investeren in woningen – zeker op gewilde locaties, waar de markthuren hoog liggen. Om grote huursprongen bij voorheen gereguleerde huurwoningen te voorkomen, stellen we voor deze maatregel pas in te voeren als de woningschaarste is afgenomen. Door de maatregel gaat de bouw van huurwoningen meer opleveren, waar gemeenten via de planbatenheffing van meeprofiteren. Gemeenten kunnen de opbrengsten van de planbatenheffing bijvoorbeeld inzetten om meer sociale woningbouw te financieren en zo segregatie tegen te gaan.
Naast een grotere vrijehuursector pleiten we voor sterkere rechten van huurders in dit segment. Zo adviseren we om de huurstijging voor zittende huurders te beperken tot de ontwikkeling van de aanvangshuren in de regio. Dit om willekeur van verhuurders te voorkomen. Verder waarschuwen we tegen het gebruik van de opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht als instrumenten om de woningnood aan te pakken. Deze instrumenten kunnen investeringen in splitsingen en transformaties namelijk afremmen, waardoor de woningnood juist groter wordt.
Overige maatregelen
Nederlandse huishoudens staan bekend om hun lange balansen: er zit veel geld vast in huizen en pensioenen (bezit), maar tegelijkertijd hebben ze hoge hypotheken (schuld). Daarom stellen we voor dat huishoudens een deel van hun pensioenvermogen mogen gebruiken om een huis te kopen. Dit maakt het voor huishoudens gemakkelijker om hun geld te besteden wanneer zij het nodig hebben.
Omdat veel van de door ons genoemde maatregelen pas op de lange termijn effect hebben, stellen we daarnaast voor de bestaande woningvoorraad efficiënter te benutten. Er bestaan momenteel op verschillende bestuurlijke niveaus belemmeringen om woningen te delen. Deze belemmeringen waar mogelijk verminderen, kan op korte termijn helpen de pijn van de woningnood te verzachten.
"}},{"componentType":"accordion"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Lees meer over dit economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt:
Bekijk het volledige rapport met een beschrijving van alle maatregelen, en hun verwachte effecten:
"}},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Mirjam Bani","intro":"Econoom Commercieel vastgoed & Public sector","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/fc4b353a-9828-41c3-92d2-9b2b8bda7218/Mirjam-Bani-500x500px","type":"image","width":857,"altTextNL":"Mirjam Bani","original":"https://assets.ing.com/m/317e1b327ddcd565/original/Mirjam-Bani-500x500px.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/over-ing-research/auteur/mirjam-bani"}}]},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Disclaimer","richBody":{"value":"
Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"De Nederlandse woningmarkt","intro":"Actuele situatie en onze verwachtingen","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/5bf0e6a5-3edc-442b-ab6f-fe3adf337cbf/House-2-floors-icon","type":"image","width":0,"original":"https://assets.ing.com/m/588be94d3ea5b922/original/House-2-floors-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/woningmarkt/nederlandse-woningmarkt"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Blijf op de hoogte"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}