Betaalbaarheid koopwoning voor starters historisch slecht
In het laatste kwartaal vorig jaar waren starters naar schatting gemiddeld 30% van hun besteedbare inkomen kwijt aan de netto hypotheeklasten in het eerste jaar van de aankoop van een woning (1). Aan het eind van 2023 waren starters ook zo’n 30% van hun besteedbare inkomen kwijt. De betaalbaarheid van een koopwoning is voor starters gedurende 2024 dus niet verbeterd.
Hiermee ligt het aandeel netto hypotheeklasten ten opzichte van het besteedbaar inkomen flink boven het langjarige gemiddelde. In de afgelopen 20 jaar was een starter naar schatting ongeveer 25% van zijn besteedbare inkomen kwijt aan netto hypotheeklasten bij de aankoop van een woning. Historisch gezien is de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters tegenwoordig dus slecht.
Stijging besteedbaar inkomen even groot als stijging netto hypotheeklasten
Dat de betaalbaarheid vorig jaar redelijk gelijk is gebleven, komt doordat de netto hypotheeklasten ongeveer net zo hard zijn gestegen als het besteedbare inkomen van starters.
De groei van het besteedbaar inkomen was vorig jaar flink, wat voornamelijk veroorzaakt werd door de sterk gestegen cao-lonen. De cao-lonen lagen vorig jaar gemiddeld 6,6% hoger dan in 2023. Dat is de grootste loonstijging in meer dan 40 jaar.
Tegelijkertijd namen de maandelijkse netto hypotheeklasten voor starters in 2024 eveneens flink toe. Vooral vanwege de sterk gestegen huizenprijzen hadden starters gemiddeld een steeds hogere hypotheek nodig bij de aankoop van een woning. De huizenprijzen lagen eind vorig jaar zo’n 11% hoger dan eind 2023. Het gemiddelde rentetarief dat zij naar schatting moesten betalen over deze hypotheek daalde weliswaar licht, maar dit was onvoldoende om de groei in hypotheeklasten af te remmen. De combinatie van flink hogere huizenprijzen en licht gedaalde hypotheekrentes zorgden per saldo voor hogere netto hypotheeklasten. Onderaan de streep waren starters daardoor eind vorig jaar een net zo groot deel van het besteedbaar inkomen kwijt aan de hypotheek als een jaar daarvoor.
Vooruitkijkend: betaalbaarheid blijft voorlopig zeer ongunstig
Naar verwachting zal de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters gedurende dit jaar zeer ongunstig blijven. Het besteedbaar inkomen zal naar verwachting nog steeds stijgen dit jaar, maar wel minder hard dan in 2024. Tegelijkertijd verwachten we dat de netto hypotheeklasten voor de aankoop van een woning eveneens zullen stijgen. Dat komt onder meer doordat we verwachten dat de huizenprijzen ook in 2025 verder zullen stijgen. De Europese kapitaalmarktrentes kunnen dit jaar door een onzekere economie onderhevig zijn aan grote schommelingen, maar de verwachting van ING Research is dat deze aan het einde van het jaar op ongeveer hetzelfde niveau staan als nu. In dat geval vergroot dit de kans dat de hypotheekrentes met een lange rentevaste periode eveneens op ongeveer hetzelfde niveau blijven.
De combinatie van stijgende lonen en stijgende huizenprijzen bij ongeveer gelijkblijvende rentes, biedt weinig ruimte om de betaalbaarheid van koopwoningen te verbeteren. Zo blijft de betaalbaarheid voor starters naar verwachting ook dit jaar zeer ongunstig.
(1) Bij de berekening van de netto hypotheeklasten stellen we de hoogte van de hypotheek gelijk aan de gemiddelde koopsom van een woning. De koopsommen berekenen we terug aan de hand van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS. We gaan uit van een annuïtaire hypotheek van 30 jaar met een LTV van 100% en een rentevaste looptijd van 10 jaar. Data van historische hypotheekrentetarieven zijn afkomstig van DNB en het CBS. Voor de inschatting van de afgesloten hypotheekrentetarieven voor starters gebruiken we de gemiddelde (mediaan) aangeboden hypotheekrentes. Om tot netto hypotheeklasten te komen, corrigeren we de bruto hypotheeklasten voor de hypotheekrenteaftrek. We houden daarmee rekening met de afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Als proxy voor het besteedbaar inkomen gebruiken we de mediaan van het besteedbaar huishoudinkomen van huiseigenaren van het CBS. Voor 2024 schatten we het besteedbaar inkomen op basis van de Macro Economische Verkenning 2025 van het CPB.
Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Flink meer woningverkopen met hogere huizenprijzen in 2025","body":"15 januari - ING Research verwacht 10% meer woningverkopen in 2025 en een huizenprijsstijging van 5,5% in 2025.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/a81fd460-f747-44dc-9ea0-9af3d0b960e3/Sector-update-public-januari-2024","type":"image","width":2731,"original":"https://assets.ing.com/m/40ca539e5d4646f/original/Sector-update-public-januari-2024.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/woningmarkt/flink-meer-woningverkopen-met-hogere-huizenprijzen-in-2025"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Buurtsamenstelling verandert als huurwoning koop wordt","body":"29 augustus - Bestaande huurwoningen worden steeds vaker aan eigenaar-bewoners verkocht. Dat verandert de buurtsamenstelling.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/b4d0e222-efe8-4087-acea-14aabc00339e/a-street-with-brick-buildings-and-cars-parked-in-front","type":"image","width":1695,"original":"https://assets.ing.com/m/40ebd62d37baf852/original/a-street-with-brick-buildings-and-cars-parked-in-front.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland/buurtsamenstelling-verandert-als-huurwoning-koop-wordt"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"De Nederlandse woningmarkt","intro":"Actuele situatie en onze verwachtingen","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/5bf0e6a5-3edc-442b-ab6f-fe3adf337cbf/House-2-floors-icon","type":"image","width":0,"original":"https://assets.ing.com/m/588be94d3ea5b922/original/House-2-floors-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/woningmarkt/nederlandse-woningmarkt"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over de Nederlandse economie","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f166203c-2322-4c95-a19b-f4d5d5d609fd/Map-Netherlands-icon","type":"image","width":312,"original":"https://assets.ing.com/m/644f5fb91126c7f1/original/Map-Netherlands-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Betaalbaarheid koopwoning voor starters historisch slecht"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}