In ons basisscenario voor de woningmarkt zet de daling van de woningprijzen in 2023 door. Op jaarbasis dalen de prijzen in 2023 gemiddeld zo’n 2,5%. Dat betekent dat de prijzen eind 2023 zo’n 4,5% onder de prijspiek (uit augustus 2022) zullen liggen. Het aantal verkopen van bestaande woningen neemt dit jaar al met zo’n 15% af naar 195.000. In 2023 daalt het aantal verkopen naar verwachting verder richting de 175.000 (-8%). Vooral de hogere rentes zetten een rem op de prijsontwikkeling en het aantal woningtransacties (1). Daarnaast spelen de lagere beleggersvraag en verlaging van de ‘schenking eigen woning’ een rol (2). De krappe arbeidsmarkt, het koopkrachtreparatiepakket van de overheid en het woningtekort stutten de woningmarkt (3).
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"1. Hogere rentes drukken de woningprijzen"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"De leenruimte van woningkopers is van belangrijke invloed op de woningprijzen, omdat het grotendeels bepaalt wat woningkopers kunnen bieden voor een woning. De leenruimte hangt af van de hypotheekrentes, het inkomen en de leennormen. Hoewel de NIBUD normen in 2023 voor de meeste inkomensgroepen iets ruimer uitvallen en de gemiddelde woningkoper er volgende jaar in inkomen op vooruit gaat, doet dit het negatieve effect van de recente rentestijging op de leenruimte maar deels teniet. De rentestijging verlaagt het aankoopbudget van woningkopers gemiddeld met tientallen duizenden euro’s. Tussen januari en oktober nam de aangeboden 10-jaars hypotheekrente gemiddeld met zo’n 3,4%-punt toe, een ongekende stijging. Met een vertraging zal deze stijging komende tijd ook doorwerken in de rentes van nieuwe hypotheekcontracten**. Naar verwachting zorgt dit volgend jaar geleidelijk voor een verdere daling van de woningprijzen.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"2. Beleggersvraag en rol van schenkingen neemt af"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Een aantal beleidsmaatregelen zal de woningvraag per 2023 verlagen. Ten eerste verlaagt de overheid de belastingvrije schenking eigen woning van €106.671 naar €27.231. Dit zal de toestroom van vermogen op de woningmarkt eenmalig verlagen. Ten tweede verhoogt de overheid de overdrachtsbelasting voor beleggers van 8% naar 10,4% in 2023 en is ze voornemens om per 2024 de middenhuur te reguleren. Dit zal de vraag van beleggers op de woningmarkt verder doen afnemen.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"3. Drie factoren stutten de woningmarkt"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Hoewel bovenstaande factoren de woningprijzen volgend jaar verder onder druk zetten, zijn er ook factoren die ervoor zorgen dat de prijsdaling gedurende 2023 beperkt blijft:
Op dit moment zijn er grote onzekerheden (bijvoorbeeld rondom de impact van de oorlog in Oekraïne op de ontwikkeling van de energieprijzen en de economische groei) die uiteindelijk impact hebben op de woningmarkt. Dit maakt het extra lastig om de korte termijnontwikkelingen op de woningmarkt te voorspellen. Ons basisscenario kan hierdoor snel ingehaald worden door de werkelijkheid. De woningmarkt kan minder afkoelen dan in ons basisscenario als: marktrentes lager uitvallen dan verwacht, de economische groei juist hoger is en de stemming onder woningkopers positiever is. Als deze drijvers zich in omgekeerde richting ontwikkelen, kan dit juist voor meer afkoeling van de woningmarkt zorgen.
"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"** Tussen januari en oktober steeg de gemiddelde rente in nieuwe hypotheekcontracten slechts met 1,6%-punt (minder dan de helft van de stijging van de aangeboden rentes). De vertraagde doorwerking verklaart een deel van het verschil. Maar ook volgend jaar zullen de rentes in hypotheekcontracten minder hard oplopen dan de recente stijging van de aangeboden rentes. Ten eerste zal de zogenaamde “meeneemregeling” voor doorstromers de stijging van de rentes in nieuwe contracten dempen. Zij kunnen hierdoor veelal de rentevoorwaarden van hun oude hypotheek gebruiken voor de aankoop van hun nieuwe woning. Ten tweede kiezen woningkopers sinds de stijging van de rentes vaker voor hypotheken met een kortere rentevaste periode (en de bijbehorende lagere rente) om de stijging van hun hypotheeklasten te beperken. De rentes in nieuwe contracten zullen daarom naar verwachting minder dan 3,4%-punt oplopen.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Meer weten?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Kennis over de economie
Volg ons op Twitter
Disclaimer Deze publicatie is opgesteld door de ‘Economic and Financial Analysis Division’ van ING Bank N.V. (‘‘ING’’) en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerdreef 106, 1102 CT te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/
Analist: Mirjam Bani
"}}]},{"componentType":"linkList","iconTitle":{"title":"Kennis over de economie"},"textLinks":[{"url":"/zakelijk/economie","text":"Onze economie"},{"url":"/zakelijk/sector/all-sectors","text":"Jouw sector"}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"contactCard","cardType":"contact","cardSize":"medium","title":"Mirjam Bani","intro":"Econoom Nederlandse woningmarkt","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/0e60cbf6-04eb-4385-90d6-125da8e32f8a/ING_EBZ_Bani_tcm162-133714","type":"image","width":437,"altTextNL":"Mirjam Bani","original":"https://assets.ing.com/m/5341e674a046cb89/original/ING_EBZ_Bani_tcm162-133714.jpg","extension":"jpg"},"textLinks":[{"url":"https://www.linkedin.com/in/mirjam-bani-57220247/","text":"LinkedIn"}],"email":"Mirjam.Bani@ing.com"}]}]}}}