Het kabinetsplan om de huren in het middensegment van de vrije huurmarkt per 2024 te reguleren -door het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’)- zal de uitvoering van woningbouwprojecten op korte termijn vertragen (1). Voor woningbouwprojecten, die op dit moment al ver in de planfase zijn, betekent de aangekondigde regulering namelijk dat de verwachte huuropbrengsten van een deel van de te bouwen woningen lager uitvalt dan eerder gedacht. Beleggers zullen daarom nu al een lagere prijs willen betalen voor deze huurwoningen, terwijl de kosten voor de ontwikkelaar gelijk blijven. Dit heeft voor ontwikkelaars een negatief effect op de business case van deze projecten en heeft twee gevolgen:
In hoeverre de aangekondigde huurregulering zorgt voor vertraging, verschilt tussen woningbouwprojecten. Drie karakteristieken spelen een belangrijke rol:
Op dit moment zijn het deels de onzekerheden rondom de geplande huurregulering die de woningbouw tegenwerken. Voor woningbeleggers is het hierdoor namelijk erg moeilijk om tijdig een robuuste financiële doorrekening te maken van het verwachte rendement op woninginvesteringen. Om ervoor te zorgen dat de vertraging van de woningbouw op de korte termijn beperkt blijft, is het daarom belangrijk snel duidelijkheid te verschaffen over de huurregulering. Des te meer, omdat er momenteel meerdere neerwaartse risico’s voor de woningbouw tegelijkertijd spelen. Zo zetten hogere rentes (en daarbij horende vraaguitval), hogere bouwkosten en de stikstofproblematiek de woningbouw op dit moment ook onder druk, zoals de grafiek hieronder aangeeft.
"}},{"alignedImage":{"position":"bottom","extension":"svg","original":"https://assets.ing.com/m/c357fea0c7b469d/original/Lange-termijneffect-huurregulering.svg","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/5c58c948-33cc-4afd-9ed8-3b723cca64bd/Lange-termijneffect-huurregulering"},"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"We zien het aantal woningbouwvergunningen afgelopen periode afnemen, wat een voorbode is voor een lagere woningbouwproductie. Naarmate onzekerheden rondom de regulering van de middenhuur langer voortduren, zullen beleggers langer terughoudend blijven met het aankopen van huurwoningen. Dit zal de negatieve impact op de nieuwbouwproductie dan vergroten.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Lange termijn: effect van regulering middenhuur op nieuwbouwproductie ebt weg"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Hoewel regulering van de middenhuur de woningbouwproductie op korte termijn dus afremt, zal dit effect op termijn wegebben, om de volgende redenen:
Behalve de vertragende werking van huurregulering op de woningbouw op korte termijn, veroorzaakt de maatregel andere negatieve neveneffecten op de woningmarkt. Op lange termijn draagt huurregulering daardoor niet bij aan het oplossen van het woningtekort. Huurregulering zorgt op de lange termijn namelijk ook voor:
Vanwege deze effecten neemt de schaarste aan (huur)woningen door huurregulering op termijn dus toe. Dit voedt dan ook verdere huurstijgingen in het ongereguleerde huursegment, waardoor de betaalbaarheid van dit segment verslechtert. Tegenover het nadeel voor de woningbouw staat op korte termijn wel een voordeel: zo zal een kleine groep vrije sector huurders na de huurregulering profiteren van lagere huren. Voor deze groep neemt de betaalbaarheid van de vrije huursector toe.
"}},{"componentType":"sectionTitle","title":"Wat helpt wel?"},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Huurregulering helpt dus niet om het woningtekort te lijf te gaan. Het stimuleren van de nieuwbouwproductie helpt wel om dit tekort structureel te verkleinen. Bijvoorbeeld via een zogenaamde planbatenheffing, een heffing over de waardestijging van grond als de gemeente daarop bebouwing toestaat. Dit verhoogt de baten van nieuwbouw voor gemeenten en hun bewoners, en stimuleert gemeenten zo om meer woningbouw toe te staan. In een vorig jaar verschenen rapport beschrijft ING Research samen met een groep economen deze en andere oplossingen om de (vrije) huursector te verruimen en betaalbaarder te maken.
(1) De overheid probeert het effect op de nieuwbouw te beperken door het aantal punten voor woningen met minimaal een energielabel A te verhogen, de maximering van de WOZ-waarde te laten gelden vanaf 187 punten in plaats van de huidige 142 punten en een huuropslag van 5% bovenop de max. huurprijs voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.
(2) Soms zijn de opbrengsten bij een lagere grondprijs onvoldoende om de kosten voor het bouwrijp maken van de grond te dekken. Er is dan sprake van een tekort op de grondexploitatie. Een lagere grondprijs helpt dan wel om de beleggingsvraag naar huurwoningen te herstellen, maar veroorzaakt elders in het ontwikkelingsproces een financieel tekort. In sommige gevallen kan het toekennen van een subsidie mogelijk verdedigbaar zijn.
Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"},"title":"Disclaimer"}],"componentType":"accordion"}]},"hasMacro":false,"id":"241fa07a-b002-43de-9081-bd2ce52bc115","localeString":"nl-NL","mainHeaderZone":{"authorInfo":{"authorName":"Mirjam Bani","image":{"altTextNL":"Mirjam Bani","extension":"jpg","original":"https://assets.ing.com/m/317e1b327ddcd565/original/Mirjam-Bani-500x500px.jpg","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/fc4b353a-9828-41c3-92d2-9b2b8bda7218/Mirjam-Bani-500x500px","type":"image","width":857},"jobTitle":"Econoom commercieel vastgoed & Public Sector"},"backLink":{"textLink":{"text":"De Nederlandse economie","url":"/zakelijk/economie/nederland"}},"componentType":"editorialHeader","coreHeader":{"body":"Het kabinet is van plan om de middenhuur vanaf 1 jan 2024 te reguleren. De kabinetsmaatregel -die gericht is op het maximeren van huren door middel van een puntenstelsel- zou volgens velen de woningproductie afremmen. ING Research stelt dat de afremmende werking van deze huurregulering op termijn wel wegebt. Lagere huuropbrengsten zetten uiteindelijk namelijk neerwaartse druk op de grondprijzen, en dit helpt zo het rendement op woningbouw te herstellen. Echter helpt huurregulering het structurele woningtekort niet op te lossen: over tijd neemt het totale huuraanbod af en de totale vraag naar woningen juist toe. Dat een groep vrije sector huurders door de huurregulering op korte termijn profiteert van lagere huren, is waarschijnlijk onvoldoende om te compenseren voor deze negatieve neveneffecten.","subtitle":"Kabinetsvoorstel lost woningtekort niet op","title":"Regulering middenhuur remt nieuwbouw alleen op korte termijn"},"date":"2023-02-15","readingTime":7},"publishDate":"2025-07-22T16:49:06.365+02:00"}}