De woningprijzen dalen, en wel in een flink tempo. We voorzien dat de daling vanaf de top zo’n tien procent zal bedragen, maar de onzekerheid is groot en we zouden ook niet verbaasd zijn als de daling sterker is. In de periode 2008 tot 2014 daalden de woningprijzen ook flink en toen versterkten de dalende woningprijzen de economische malaise. De relatie loopt via drie kanalen en is nu minder sterk.
"},"alignedImage":{"position":"bottom","transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/cdb1406c-53da-481c-86b5-be865911911a/Huizenprijzenbasisscenario-10","original":"https://assets.ing.com/m/743572d83cf6ca6c/original/Huizenprijzenbasisscenario-10.svg","extension":"svg"}},{"componentType":"paragraph","richBody":{"value":"Het eerste kanaal is de consumptie van huishoudens. Wie onder water staat beknibbelt, hoge overwaardes zetten juist aan tot consumeren. De kans op een onderwaterhypotheek is vergeleken met 2008-2014 veel lager. De spelregels zijn namelijk veranderd: ten eerste moeten kopers nu meer eigen geld inbrengen, ze mogen minder lenen. Verder stimuleert de fiscale bijleenregeling dat doorstromers hun overwaarde inbrengen, die door de prijsstijgingen ook hoog was. Zij kochten over het algemeen met een lage schuld-marktwaardeverhouding. Ten derde is er de afgelopen jaren meer afgelost en is het verhogen van de hypotheek voor consumptieve doelen minder aantrekkelijk geworden. De veel lagere schuldmarktwaardeverhouding dan in de vorige crisis vermindert de relatie tussen de huizenprijzen en de consumptie.
De tweede relatie loopt via het aantal woningtransacties van bestaande woningen. Dat halveerde destijds bijna (ruim 200.000 voor 2008 naar 110.000 in 2013). Dit kwam ook doordat veel mensen toen onder water stonden en daardoor hun huis niet konden verkopen. Het had zijn weerslag op de economie, want makelaars, taxateurs, woninginrichters en verbouwers hadden hierdoor minder werk. We zien sinds 2020 (235.000 transacties) een geleidelijke daling van het aantal transacties. Dit jaar gaan we uit van zo’n 175.000 transacties, maar de daling is minder sterk en abrupt, mede dus doordat minder mensen onder water komen te staan. Ook hier is de relatie verzwakt.
De derde relatie loopt via de bouw. Dalende prijzen zijn lastig voor nieuwbouw. Vooral voor doorstromers is het dan onaantrekkelijk om een woning te kopen die pas over jaren wordt opgeleverd. Als een project niet (voor tenminste 70%) verkocht is, wordt het meestal niet gestart. In 2014/2015 bereikte de nieuwbouw in Nederland een dal, met zo’n 45.000 woningen per jaar. We ondervinden hier nog altijd de gevolgen van, met een groot woningtekort. Wat ook meespeelde was de verhoging van de btw - die nieuwbouw relatief duurder maakte - maar ook dat woningbouwcorporaties minder bouwden, onder andere door de verhuurdersheffing. Nu zijn het juist de (institutionele) investeerders die ontmoedigd worden, door de hogere overdrachtsbelasting en regulering van de huurprijzen. Ook de stikstofbelemmeringen werken nieuwbouw tegen.
Daar tegenover staan nu echter ook, vooral eenmalige, impulsen voor de nieuwbouw: het kabinet schaft de verhuurdersheffing af en geeft gemeenten veel extra geld om nieuwbouw mogelijk te maken. Nieuwbouwwoningen zijn bovendien aantrekkelijk omdat ze energiezuiniger zijn. De bouwsector profiteert intussen ook van renovatievraag vanwege de hoge energiekosten (de herstel- en renovatiemarkt is voor bouwbedrijven ongeveer de helft van de vraag). Het kabinet tracht intussen de nieuwbouw te ondersteunen door de vergunningverlening te vergemakkelijken, te mikken op plekken waar de bouwkosten lager zijn (in het groen) en uiteindelijk ook locaties aan te wijzen. Dat potentiële woningkopers minder vaak onder water staan en de werkloosheid laag blijft helpt ook om de vraag naar nieuwbouwwoningen te stutten.
Op de totale bouwproductie verwachten we al met al slechts lichte krimp dit jaar. We verwachten geen leegloop van de bouw zoals we die destijds gezien hebben. Dat komt dus voor een deel door structurele veranderingen (lagere hypotheken), maar ook door de eenmalige impulsen als subsidies en renovatievraag.
De relatie tussen de economie en de woningmarkt is dus veel minder sterk dan in de vorige crisis. Maar de nieuwbouw zal door de dalende prijzen wel geraakt worden en worden er te weinig nieuwe bouwvergunningen verleend. Dit jaar verwachten we een beperkte daling van 74.000 afgebouwde nieuwbouwwoningen vorig jaar naar 70.000 dit jaar, omdat deze projecten al eerder verkocht zijn. Voor 2024 verwachten we een verdere daling. De ambitie om 100.000 woningen per jaar te bouwen lijkt dan ook onhaalbaar. En bij een toekomstige prijsdaling zal het effect op de nieuwbouw groter zijn, als de eenmalige impulsen die nu de nieuwbouw ondersteunen ontbreken.
De nieuwbouw ondervindt dus nog altijd hinder van onze grillige woningmarkt. Met een groep economen schreven we welke set maatregelen kan helpen tegen onze grillige woningmarkt. Een basisvoorwaarde is het laag houden van de hypotheekschuld ten opzichte van de woningprijzen en voorkomen dat grote groepen veel extra gaan lenen als de prijzen stijgen, zoals via startersleningen of ruimere leennormen. Ook het heffen van een belasting op de waardestijging van de woning kan het zelfversterkende effect van stijgende prijzen beperken. Ook onderdeel van het hele pakket zou zijn om aanvangshuren op populaire plekken uiteindelijk niet meer te reguleren en meer bouw toe te staan op plekken waar de prijzen flink stijgen. Alle maatregelen in samenhang (het uitgebreide pakket staat hier in zijn geheel) kunnen ervoor zorgen dat het aanbod de vraag meer kan volgen. Dan zouden niet alleen de woningprijzen, maar ook de nieuwbouw minder fluctueren. In een tijd van opgaande prijzen leek de belangstelling om iets te doen aan de grillige woningmarkt beperkt. Nu de nadelen van sterk dalende prijzen weer zichtbaar worden, is dat mogelijk aanleiding om het structurele beleid op de woningmarkt te heroverwegen.
"}},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Marieke Blom","intro":"Hoofdeconoom ING Research","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/7d73dfbf-b768-4cdd-a487-a422276528d5/Marieke-Blom_790x438px-2","type":"image","width":148,"original":"https://assets.ing.com/m/775ac78248d2d324/original/Marieke-Blom_790x438px-2.png","extension":"png"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/over-ing-research/auteur/marieke-blom"}}]},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Disclaimer","richBody":{"value":"Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Outlook Nederland 2025: groei van achter de dijken","body":"5 december 2024 - De Nederlandse economie groeit in 2025 naar verwachting op het gematigde tempo van 1,3%, vooral dankzij de binnenlandse vraag.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/747f062e-2035-4ffe-85da-640f51b21d49/Card-Outlook-2025-Groei-van-achter-de-dijken","type":"image","width":1024,"original":"https://assets.ing.com/m/19cf2e0d2b9496ad/original/Card-Outlook-2025-Groei-van-achter-de-dijken.png","extension":"png"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland/outlook-nederlandse-economie"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over de Nederlandse economie","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f166203c-2322-4c95-a19b-f4d5d5d609fd/Map-Netherlands-icon","type":"image","width":312,"original":"https://assets.ing.com/m/644f5fb91126c7f1/original/Map-Netherlands-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Blijf op de hoogte"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}