Prijzen van koopwoningen stijgen in rap tempo
De prijzen van koopwoningen zijn in de afgelopen maanden flink gestegen. De prijsverandering in januari dit jaar was vergeleken met een maand eerder +0,6% (seizoensgecorrigeerd), zo blijkt uit de meest recente cijfers van het CBS. Deze prijsstijging volgt op eerdere prijsstijgingen van +0,8% in december en +0,7% november. Sinds juni zitten de huizenprijzen weer in de lift na een jaar aan prijsdalingen.
Sterke loonstijging en toename krapte belangrijkste oorzaken recente stijging
Dat de prijzen recentelijk flink stegen komt voornamelijk door de sterke loonstijging en de toename van de krapte op de woningmarkt.
Hogere lonen hebben zowel direct impact op de betaalbaarheid van een woning als op de leencapaciteit. Door de loonstijging is de betaalbaarheid verbeterd, waardoor woningkopers inmiddels bereid zullen zijn iets meer voor een huis te bieden dan eerst. Daarnaast werkt een hoger brutoloon door bij het bepalen van de maximale hoogte van de hypotheek.
Ook nam de krapte op de woningmarkt in het afgelopen jaar steeds verder toe. Het woningaanbod daalde hard en woningen die te koop stonden werden steeds sneller verkocht, blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Daarnaast zag de NVM het overbieden ook weer toenemen. Dit heeft ervoor gezorgd dat woningen steeds vaker boven de vraagprijs werden verkocht. Tegelijkertijd nam de vraag naar woningen gestaag toe door de sterke groei van het aantal huishoudens.
Grotere prijsstijging in 2024 vooral vanwege sterkere loonstijging en lagere rentes
Er zijn drie belangrijke ontwikkelingen waardoor we ons basisscenario naar boven bijstellen. Ten opzichte van het vorige scenario:
Snel stijgende lonen
De loonstijging was vorig jaar flink en we verwachten dat de loongroei dit jaar doorzet. In het laatste kwartaal van 2023 lagen de lonen 6,9% hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. We verwachten dat de loongroei in 2024 wel wat afzwakt, maar dat deze groei alsnog hoger ligt dan we eerder aannamen. Dit zal een sterkere prijsstijging veroorzaken dan we eerder aannamen.
Lagere rentes
De kapitaalmarktrentes zijn de afgelopen maanden gedaald en dat heeft er mede toe geleid dat de hypotheekrentes iets lager liggen dan eerder voorzien. Naar verwachting zullen de kapitaalmarktrentes dit jaar verder dalen en zodoende gaan we in ons nieuwe bassiscenario uit van lagere rentes vergeleken met ons eerdere scenario.
Al met al hebben kopers dit jaar meer ruimte om te bieden bij de aankoop van hun gewenste huis. Dit is een belangrijke drijvende kracht die ervoor zorgt dat de vraag naar woningen verder aantrekt en de huizenprijsstijging doorzet.
Beleggers minder actief
Tegelijkertijd verwachten we dat beleggers dit jaar minder actief zijn en hun woningen per saldo van de hand zullen doen. Deze ontwikkeling is in de afgelopen jaren in gang gezet, blijkt uit onderzoek van het Kadaster, en we verwachten dat deze trend zich in 2024 verder doorzet.
Een belangrijke oorzaak dat beleggers zich anders gedragen, is de eerder aangekondigde middenhuurregulering. Mede hierdoor staat het verwachte rendement van huurwoningen onder druk en vermindert het daarmee de aantrekkelijkheid van het aanhouden van de woning. Deze ontwikkeling zal zorgen voor een iets ruimer woningaanbod en de opwaartse kracht van de huizenprijzen iets dempen.
Prijzen stijgen in 2024 door
ING Research verwacht in haar basisscenario dat de prijzen eind 2024 tussen de 5% en 8% hoger zullen liggen dan nu. De huizenprijzen zullen al gedurende het jaar de eerdere prijsdaling goedmaken en uiteindelijk richting het eind van 2024 al flink boven de piek van juli 2022 uitkomen.
De onzekerheid rondom de ontwikkeling van de huizenprijzen blijft groot. Vanwege deze onzekerheden houden we rekening met andere scenario’s. Zo houden we rekening met een ‘positiever’ scenario met daarin bijvoorbeeld een grotere loonstijging en een sterkere daling van de rentes kan ertoe leiden dat de prijsontwikkeling groter uitvalt. Een ‘negatiever’ scenario is ook mogelijk met bijvoorbeeld een kleinere loonstijging en stijgende rentes wat ertoe kan leiden dat de prijsontwikkeling lager uitvalt.
"},"alignedImage":{"position":"bottom"}},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Sander Burgers","intro":"Econoom Nederlandse woningmarkt","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/d0c9edd7-61c1-4e2b-93d5-f02a05debcf7/Sander-Burgers-550x500px","type":"image","width":338,"altTextNL":"Sander Burgers","original":"https://assets.ing.com/m/2980e11647fb50c5/original/Sander-Burgers-550x500px.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/over-ing-research/auteur/sander-burgers---about-author-page"}}]},{"componentType":"accordion","accordionList":[{"title":"Disclaimer","richBody":{"value":"Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Kosten klimaatbestendige woningmarkt voorlopig beheersbaar, maar tweedeling ligt op de loer","body":"21 februari - Klimaatverandering en klimaatbeleid brengen extra kosten mee voor Nederlandse woningbezitters. Een deel van de woningeigenaren heeft hulp nodig om de woning aan te kunnen passen.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/3bb76cbf-fc45-45ec-9464-f0716136b27c/Zaandam","type":"image","width":4000,"original":"https://assets.ing.com/m/742443d72085151b/original/Zaandam.jpg","extension":"jpg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/woningmarkt/kosten-klimaatbestendige-woningmarkt-voorlopig-beheersbaar-maar-tweedeling-ligt-op-de-loer"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Outlook Nederland 2025: groei van achter de dijken","body":"5 december 2024 - De Nederlandse economie groeit in 2025 naar verwachting op het gematigde tempo van 1,3%, vooral dankzij de binnenlandse vraag.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/747f062e-2035-4ffe-85da-640f51b21d49/Card-Outlook-2025-Groei-van-achter-de-dijken","type":"image","width":1024,"original":"https://assets.ing.com/m/19cf2e0d2b9496ad/original/Card-Outlook-2025-Groei-van-achter-de-dijken.png","extension":"png"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland/outlook-nederlandse-economie"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over de Nederlandse economie","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f166203c-2322-4c95-a19b-f4d5d5d609fd/Map-Netherlands-icon","type":"image","width":312,"original":"https://assets.ing.com/m/644f5fb91126c7f1/original/Map-Netherlands-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over Building & Construction","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/6d76ec89-0e87-42cd-b246-058f18677fa2/Icon-Building-and-construction","type":"image","width":236,"original":"https://assets.ing.com/m/189cfafc70343cd4/original/Icon-Building-and-construction.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/building-and-construction"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Blijf op de hoogte"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}