Steeds meer huurwoningen worden koopwoningen
Het aantal woningen dat vanuit het huursegment naar het koopsegment verschuift, neemt toe. In het tweede kwartaal van dit jaar werden er per saldo 4.775 huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster. De opkoop door investeerders is zeer beperkt (1.125) en ligt veel lager dan de verkoop (5.900). Het saldo bedraagt meer dan een verviervoudiging ten opzichte van twee jaar geleden. Toen werden er in het tweede kwartaal per saldo 1.100 huurwoningen verkocht aan eigenaar-bewoners.
Vooral in het lagere segment in grote steden worden huurwoningen verkocht
Vooral in de grote steden vindt deze verschuiving vanuit het huursegment naar koop plaats. Daarbij gaat het voornamelijk om woningen in het lagere segment. Uit de studie van het Kadaster blijkt ook dat er in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht in totaal per saldo zo’n 1.600 woningen van huur naar koop zijn verschoven in het tweede kwartaal dit jaar. Dat is zo’n 33% van het totaal. Amsterdam levert de grootste bijdrage. Volgens de NVM staat ongeveer 1 op de 5 van de verkochte huurwoningen in Amsterdam. Dit type woning is veelal een appartement tussen de 50 m² en 80 m².
Beleidsmaatregelen hebben beleggen in huurwoningen ontmoedigd
In het afgelopen kwartaal worden er substantieel meer bestaande huurwoningen verkocht dan gekocht. Dat komt voornamelijk door recent ingevoerde beleidsmaatregelen en door veranderende marktomstandigheden.
Vanwege onder meer de hogere belasting van de opbrengsten van woningverhuur in box 3, de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 en de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers staat het rendement op woningverhuur onder druk. In combinatie met hogere marktrentes dan drie jaar geleden is het de laatste jaren financieel minder aantrekkelijk geworden om een woning te verhuren. Tegelijkertijd heeft de opkoopbescherming, die per 1 januari 2022 in werking is getreden, het aantal aankopen door beleggers beperkt.
Vooral in de grote steden vindt de verschuiving van het huur- naar het koopsegment plaats. Dat komt omdat daar de prikkel om de huurwoning te verkopen het grootst is: de verkoopwaarde is relatief hoog en tegelijkertijd moeten daar vanwege de Wet Betaalbare Huur de huren bij een nieuwe huurder het hardst omlaag.
Verkoop van huurwoningen zorgt voor andere bewonerssamenstelling
Als huurwoningen na verkoop bewoond worden door kopers die er zelf gaan wonen, zal de samenstelling van de inwoners in de buurten waar dit optreedt veranderen. Dat komt doordat de doorsnee eigenaar-bewoner andere sociaaleconomische kenmerken heeft dan de doorsnee huurder. Vergeleken met huurders in een vergelijkbare woning hebben eigenaar-bewoners doorgaans:
Hogere inkomens
Als een particuliere huurwoning een koopwoning wordt, komt daar veelal een huishouden met een hoger inkomen te wonen. Uit onderzoek van het Instituut van de Publieke Economie blijkt dat een doorsnee particuliere huurwoning bewoond werd door een huishouden (of huishoudens) met een gemiddeld inkomen van rond de €30.000 in 2022. Als de woning een koopwoning wordt, zou deze naar verwachting een huishouden huisvesten met een inkomen van rond de €45.000.
Lagere woningbezetting
Eigenaar-bewoners hebben niet alleen veelal een hoger inkomen, ze wonen gemiddeld genomen ook met minder personen in een vergelijkbaar huis dan huurders, zo laat het onderzoek zien. Bij particuliere huurwoningen komt het bijvoorbeeld vaker voor dat meerdere huishoudens een woning delen. Bij een verschuiving van de woning naar eigenaar-bewoners, zal de bezetting van het woonoppervlak dalen. Dat betekent dat er meer woningen nodig zijn om hetzelfde aantal mensen te huisvesten. Dit kan bijdragen aan het woningtekort.
Trend versterkt
De toenemende verschuiving van huur naar koopwoningen zal dus bijdragen aan de verandering van de bewonerssamenstelling in de buurten waar dit optreedt. Dit kan de trend van steeds meer welvarende bewoners in de stad verder versterken.
Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"medium","title":"Outlook Nederland 2025: groei van achter de dijken","body":"5 december 2024 - De Nederlandse economie groeit in 2025 naar verwachting op het gematigde tempo van 1,3%, vooral dankzij de binnenlandse vraag.","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/747f062e-2035-4ffe-85da-640f51b21d49/Card-Outlook-2025-Groei-van-achter-de-dijken","type":"image","width":1024,"original":"https://assets.ing.com/m/19cf2e0d2b9496ad/original/Card-Outlook-2025-Groei-van-achter-de-dijken.png","extension":"png"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland/outlook-nederlandse-economie"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over de Nederlandse economie","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f166203c-2322-4c95-a19b-f4d5d5d609fd/Map-Netherlands-icon","type":"image","width":312,"original":"https://assets.ing.com/m/644f5fb91126c7f1/original/Map-Netherlands-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over Building & Construction","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/6d76ec89-0e87-42cd-b246-058f18677fa2/Icon-Building-and-construction","type":"image","width":236,"original":"https://assets.ing.com/m/189cfafc70343cd4/original/Icon-Building-and-construction.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/building-and-construction"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Blijf op de hoogte"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}