Vandaag heeft de ECB besloten om de rente met 0,25% te verhogen. De kans is groot dat dit de laatste verhoging was. De depositorente staat nu op 4,0%, dat is ruim 4 procentpunt hoger dan het laagste punt van anderhalf jaar geleden. Deze snelle stijging van de rente is uitzonderlijk, nooit eerder sinds het bestaan van de Eurozone heeft de ECB de rente in dit tempo verhoogd.
De vraag is wat de snelle renteverhogingen nu uiteindelijk voor onze economie gaan betekenen. Omdat het gemiddeld zo'n 9-18 maanden duurt voordat een renteverhoging effect heeft op de economie, blijft er veel onzekerheid bestaan over hoe zwaar de renteverhogingen onze economie gaan raken. Wel zien we dat het rentebeleid al impact heeft. De hogere rente zorgt voor het afzwakken van leningen, wat op zijn beurt bepaalde sectoren al beïnvloedt. Denk daarbij bijvoorbeeld aan vastgoed, waar je vroeger dan gemiddeld een effect van de renteverhogingen mag verwachten.
De Europese woningmarkt is dus één van de plekken waar we op dit moment al een duidelijk effect zien van de renteverhogingen. Sinds april 2022 is de gemiddeld aangeboden hypotheekrente in de Europese woningmarkt met bijna 2,5 procentpunt gestegen.
Hogere rentes betekent dat het financieren van de aankoop van een woning duurder wordt, waardoor de betaalbaarheid van woningen verslechtert. Dit heeft een neerwaarts effect op de woningprijzen. Dat zien we terug in de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs in Europa: deze is ten opzichte van de piek in het najaar van 2022 met ruim 3% gedaald, blijkt uit cijfers van de ECB. Dat is de sterkste daling sinds de financiële crisis in 2008.
In Nederland zien we dat de prijsdaling nog iets sterker was dan gemiddeld in Europa: de prijs van een koopwoning in juli dit jaar lag gemiddeld 5,6% lager vergeleken met de piek midden 2022. Deze daling is niet zó groot dat het de sterke prijsstijging sinds de coronacrisis (in totaal zo’n +30%) ongedaan maakt. In Duitsland zien we een vergelijkbare prijsbeweging. Sinds de pandemie zijn de woningprijzen hard gestegen, gemiddeld met zo’n +25% in totaal, en sinds de piek midden 2022 zijn ze met ongeveer 10% gedaald. De woningprijzen in België gedragen zich anders. Sinds de pandemie zijn de prijzen hier gemiddeld met zo’n 6% per jaar gestegen, en dit tempo is de afgelopen maanden ongeveer gelijk gebleven. In Spanje stijgen de prijzen nog steeds licht (+3.5% jaarlijkse groei), maar deze stijging is minder sterk vergeleken met de periode daarvoor (gemiddeld 5% per jaar). Naast dalende woningprijzen, zien we voor het eerst sinds de pandemie ook in veel Europese landen het aantal woningverkopen afnemen. Vooral in België (-26% ten opzichte van vorig jaar) en Spanje (-21%) is dit het geval. Ook in Nederland (-7%) zien we deze trend terug.
In Duitsland verwachten we ook in de rest van het jaar een prijsdaling: de prijzen zullen aan het eind van 2023 zo’n 7,6% lager liggen. In België is de verwachting een stuk gematigder: hier rekenen we op een prijsdaling van 0,5% over heel 2023. In Spanje is juist een stabilisering van de prijzen waarschijnlijk. Dit heeft vooral te maken met het beperkte aanbod aan woningen ten opzichte van de hoge vraag. In Nederland wordt een prijsdaling voorzien van ongeveer 3% in 2023.
Zo laat de woningmarkt zien dat de impact van renteverhogingen flink is, maar ook dat er geen totale crash op de markt te zien is. Sterker nog, de stijging van prijzen sinds het begin van de pandemie lijkt lang niet ongedaan gemaakt te worden. Daarmee is de huizenmarkt een interessante casus voor de ECB: zouden de historische renteverhogingen nu misschien minder of een trager effect hebben dan vroeger door de lange periode van negatieve rentes op financiële markten? Het geeft maar aan dat de onzekerheid over het rentebeleid nog lang zal blijven spelen nadat de laatste renteverhoging geweest is. Ook de komende kwartalen zal er nog met veel interesse naar de impact van het monetair beleid gekeken worden.
Deze publicatie is opgesteld door de 'Economic and Financial Analysis Division' van ING Bank N.V. ("ING") en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om ervoor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/.
"}}]}]},"complementaryZone":{"flexComponents":[{"componentType":"sectionTitle","title":"Ook interessant"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over de Nederlandse economie","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/f166203c-2322-4c95-a19b-f4d5d5d609fd/Map-Netherlands-icon","type":"image","width":312,"original":"https://assets.ing.com/m/644f5fb91126c7f1/original/Map-Netherlands-icon.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/economie/nederland"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Meer over sectoren","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/501a77b9-e22b-4861-9bbd-b21b2fc916ad/Icon-Services","type":"image","width":236,"original":"https://assets.ing.com/m/4ea38cccac60bfad/original/Icon-Services.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"/zakelijk/sector/all-sectors"}}]},{"componentType":"sectionTitle","title":"Blijf op de hoogte"},{"componentType":"cards","cards":[{"componentType":"serviceCard","cardType":"service","cardSize":"small","title":"Onze publicaties in je mailbox","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/ed278600-502d-4eab-b44c-b995dfb5f253/Icon-Envelope","type":"image","width":237,"original":"https://assets.ing.com/m/27711bd2f94a8e23/original/Icon-Envelope.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://ingthink.slgnt.eu/optiext/optiextension.dll?ID=PbkPn7YpYhvjrFjvTUD8S3Vav52QmkvGQm7qSxkvuviMQZuzyw35feMmO6cH6bUlOBp%2BNWCyQFeoieEKV4"}},{"componentType":"productCard","cardType":"product","cardSize":"small","title":"Volg ons op X","image":{"transformBaseUrl":"https://assets.ing.com/transform/53b8855d-2f0c-4e52-8575-ca5457329002/Logo-X","type":"image","width":786,"original":"https://assets.ing.com/m/5d6498c19f531619/original/Logo-X.svg","extension":"svg"},"link":{"url":"https://twitter.com/ingnl_economie"}}]}]}}}